2026 DSR 대출한도 계산법: 스트레스 금리와 기존 대출

대출 대상과 소득을 확인하고 입력값 준비하기

이 글은 주택담보대출을 새로 받으려는 사람이 상환능력 기준의 한도를 비교하는 안내입니다. 금융위원회의 차주단위 DSR 기준은 원칙적으로 신규 대출을 포함한 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 은행 40%, 비은행 50%를 적용합니다. 총액 판단에서 제외되는 대출과 개별 취급 기준이 있으므로 모든 대출에 같은 비율을 자동 적용하는 뜻은 아닙니다.

인정 연소득 6천만원에 은행 DSR 40%를 가정하면 기존 대출과 새 대출의 심사용 연간 원리금 합계에 쓸 수 있는 금액은 2,400만원입니다. 실수령액을 연소득 칸에 넣거나 기존 대출 이자만 빼면 결과가 달라집니다.

2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주담대는 일반 기준으로 만기 30년 이내입니다. 계산기도 해당 지역에서는 30년을 넘는 입력의 결과를 표시하지 않습니다. 지방 비규제지역의 50년은 도구의 입력 상한이며, 누구나 50년 상품을 이용할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 개별 상품·차주 조건과 이전 계약의 적용 기준은 은행에 확인하세요.

최종 시행 기준과 계산기 기본가정 구분하기

근거는 행정예고가 아니라 금융위원회에 시행 중으로 등록된 ‘3단계 스트레스 DSR 행정지도 변경 시행’의 2026년 7월 1일 문서입니다. 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 3.0% 이상, 그 밖의 대출은 1.5~3.0% 범위로 정하며, 수도권·규제지역 밖 주담대는 산출 스트레스 금리의 50%를 2026년 12월 31일까지 적용합니다.

계산기의 지방 변동형 0.75%p는 산출 기준을 1.5%로 놓은 기본가정입니다. 수도권 3.0%p도 문서의 하한을 사용한 기본값입니다. 금융회사가 안내한 적용값이 다르면 직접 입력으로 바꾸세요. 스트레스 금리는 한도 심사용 가산값으로, 실제 약정이자에 그대로 더해지는 금리는 아닙니다.

변동형은 해당 스트레스 금리를 전부 반영합니다. 혼합형·주기형은 고정기간 또는 금리변동주기와 전체 만기의 비율에 따라 적용비율이 달라집니다. 처음 몇 년만 고정되는 상품을 전 기간 고정형으로 선택하면 한도가 과대 추정될 수 있으므로 은행에 최종 가산폭을 확인해 직접 넣으세요.

이전 계약이면 경과규정을 먼저 확인하기

최종 시행 문서 2쪽은 단계별 확대 때의 경과규정을 유지합니다. 아래는 일반 매매계약의 대표 확인점이며 집단 잔금대출에는 입주자모집공고 등 별도 기준일이 있습니다. 계산기는 경과규정을 자동 판정하지 않으므로 증빙을 은행에 제시해 적용 단계를 먼저 확인하세요.

예를 들어 2025년 6월 30일 계약과 계약금 납부 사실을 증명할 수 있다면 3단계 기본값을 확정값으로 쓰지 않고 종전 2단계 적용 여부부터 확인합니다. 2025년 10월 15일까지의 계약은 그때 적용되던 종전 규정이 무엇이었는지 다시 확인해야 합니다.

같은 연봉에서 기존 부채가 한도를 줄이는 사례

다음은 생활한칸 계산식으로 만든 가상 사례입니다. 인정 연소득 6천만원, 은행 40%, 수도권·규제지역의 6억원 주택 구입, 실제금리 연 4.2%, 스트레스 금리 3.0%p, 30년 원리금균등상환을 가정했습니다. 경과규정은 없고 LTV 등 다른 제한은 아직 적용하지 않았습니다.

심사금리는 연 7.2%입니다. 기존 대출이 없다면 월 200만원의 심사 여력에서 원금을 역산해 1만원 미만을 버린 약 2억9,464만원이 나옵니다. 실제 연 4.2%로 계산한 새 대출 월 납입액은 약 144만840원입니다. 은행에 내는 금액과 DSR 심사에 쓰는 금액을 구분해야 생활비 계획이 맞습니다.

통장 출금액과 심사용 원리금 구별하기

신용대출, 마이너스통장, 카드론 등은 DSR에서 쓰는 만기와 원금 반영 방식이 실제 납부 일정과 다를 수 있습니다. 마이너스통장은 사용액과 약정한도도 구분해야 합니다. 계산기는 입력한 심사용 월 환산액을 12배 할 뿐 상품별 산정만기나 제외 대출을 자동 분류하지 않습니다.

과거 공식 문답에 전세자금대출 등이 제외 대상으로 나와도 최신 범위를 별도로 확인해야 합니다. 2025년 10·15 대책은 수도권·규제지역에서 1주택자의 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하는 내용을 포함합니다. 오래된 ‘전세대출은 일률적으로 제외’ 설명을 적용하지 말고 보유주택과 신규 대출의 대상 여부를 은행에 확인하세요.

• 대출 잔액·약정한도·잔여기간·상환방식을 준비합니다.
• 부채별 DSR 반영 원금과 이자를 은행에 요청합니다.
• 대환으로 갚을 부채는 상환 조건이 실제 심사에 반영되는지 확인합니다.

주택가격별 상한과 자기자금까지 확인하기

수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주담대는 주택 시가 15억원 이하이면 6억원, 15억원 초과 25억원 이하이면 4억원, 25억원 초과이면 2억원의 가격별 상한을 비교합니다. 생활안정자금·이주비·정책대출 등 다른 목적에 일괄 적용하는 기준은 아닙니다.

DSR 도구는 해당 지역과 구입 목적을 고르면 이 상한과 DSR 결과 중 작은 값을 보여 줍니다. LTV, 선순위 채권, 보유주택, 전입 의무와 금융회사 내부 심사는 별도입니다. 생활안정 등 다른 목적을 고르면 DSR 기준 참고 한도만 계산하며, 주택 수·지역·목적에 따른 별도 상한과 취급 제한을 반영하지 않습니다. 위 6억원 주택 사례도 집값과 대출의 차액 외에 취득세·중개보수·등기비·이사비가 필요하므로 계약금부터 잔금까지 현금이 준비되는 날짜를 확인하세요.

계약 전에 은행에 받을 답변 네 가지

계산 결과를 실제 계약 예산으로 옮기기 전 아래 답변을 받아 적으세요. 실행액과 실행 가능일을 확인한 다음 집 구입 현금계획에 반영하면 한도가 있어도 잔금일에 돈이 부족한 상황을 따로 점검할 수 있습니다.

• 이 계약에는 어떤 DSR 단계와 경과규정이 적용됩니까?
• 기존 부채별 연간 원리금은 얼마로 심사에 반영됩니까?
• 실제금리·스트레스 가산폭·허용 만기는 각각 얼마입니까?
• LTV 등을 반영한 실행 가능액과 실행 예정일은 언제입니까?