2026 주택 취득세: 1주택·다주택 세율과 생애최초 감면

1주택 취득세율 1~3% 계산하기

주택을 돈 주고 취득하여 취득 후 1주택이 되는 경우에는 지방세법 제11조제1항제8호의 세율을 적용합니다. 취득당시가액이 6억원 이하이면 1%, 9억원을 초과하면 3%입니다. 정확히 6억원은 1% 구간이고 정확히 9억원은 중간 산식의 끝값인 3%입니다.

6억원 초과 9억원 이하 구간은 취득가액에 2를 곱해 3억원으로 나눈 뒤 3을 빼고 그 값을 백분율로 사용합니다. 산식 결과는 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 적용합니다. 7억원이면 1.6667%이고 산출 취득세는 약 1,166만6,900원입니다. 8억원이면 약 2.3333%가 됩니다.

계산기는 입력한 취득가액을 과세표준으로 가정합니다. 실제 신고에서는 거래 형태, 사실상 취득가격, 시가인정액, 지분취득과 개별 경과규정에 따라 과세표준이 달라질 수 있으므로 계약서의 금액만으로 최종 세액을 확정하면 안 됩니다.

다주택 8%·12% 중과 구분하기

취득세의 주택 수는 이번에 사는 집을 포함한 취득 후 기준으로 선택합니다. 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이 되면 12%가 원칙입니다. 조정대상지역 밖에서는 2주택까지 기본 1~3%를 적용하고 3주택은 8%, 4주택 이상은 12%를 적용합니다. 법인이 주택을 취득하는 경우에는 지역과 가액에 관계없이 12% 중과가 기본입니다.

지방세법상 일시적 2주택에 해당하면 조정대상지역의 두 번째 주택도 중과에서 제외될 수 있습니다. 단순히 나중에 팔 계획이 있다는 사실만으로 충분하지 않습니다. 종전주택과 신규주택의 소재지, 취득 시점과 법정 처분기간 등 시행령 요건을 충족해야 하므로 계산기의 일시적 2주택 항목은 자격을 직접 확인한 경우에만 선택해야 합니다.

상속주택, 가정어린이집, 저가주택, 분양권, 조합원입주권과 주거용 오피스텔은 주택 수 포함 또는 중과 제외 판단에 별도 규정이 있습니다. 계산기는 이런 개별 예외를 자동 판정하지 않으므로 주택 수가 두 채 이상으로 보이면 관할 시군구 세무부서에서 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

• 조정대상지역 1주택: 기본 1~3%
• 조정대상지역 2주택: 8%, 일시적 2주택은 요건 충족 시 기본세율
• 조정대상지역 3주택 이상: 12%
• 비조정대상지역 2주택: 기본 1~3%
• 비조정대상지역 3주택: 8%
• 비조정대상지역 4주택 이상과 법인: 12%

지방교육세와 농어촌특별세 더하기

주택을 살 때는 취득세 본세만 내는 것이 아닙니다. 지방세법 제151조에 따라 일반 1~3% 구간의 지방교육세는 취득세율의 10분의 1에 해당하는 0.1~0.3%입니다. 다주택 또는 법인 중과가 적용되면 취득세율이 8%나 12%여도 지방교육세는 취득가액의 0.4%로 계산합니다.

농어촌특별세법은 서민주택에 해당하는 국민주택규모 이하 주택을 비과세합니다. 일반 지역은 전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖의 도시지역이 아닌 읍 또는 면은 100㎡ 이하가 기준입니다. 기준을 넘으면 일반세율 주택은 취득가액의 0.2%, 8% 중과 주택은 0.6%, 12% 중과 주택은 1.0%가 대표 세율입니다.

생애최초처럼 취득세를 감면받으면서 전용면적 기준을 넘는 주택은 계산이 한 단계 더 생깁니다. 농어촌특별세는 취득세 과세분뿐 아니라 감면세액에도 20%가 과세될 수 있습니다. 계산기는 농어촌특별세법 제5조의 과세분과 감면분 산식을 나누어 보여 주지만 실제 신고 전에는 관할 기관의 산출내역을 확인해야 합니다.

생애최초 200만원 또는 300만원은 정액 세액공제입니다. 지방교육세는 납부할 취득세의 10%가 아니라 과세표준과 표준세율로 계산하는 구조이므로 계산기에서는 정액 취득세 공제와 별도로 산출합니다. 비율로 정한 다른 감면은 지방교육세 처리도 달라질 수 있습니다.

생애최초 200만원·300만원 감면 판정하기

현행 지방세특례제한법 제36조의3은 주택 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고, 성년 대한민국 국민인 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 부담부증여가 아닌 유상거래로 취득하는 경우 2028년 12월 31일까지 감면하도록 규정합니다. 소득 기준은 없습니다.

일반 아파트를 포함한 대부분의 주택은 산출 취득세가 200만원 이하면 전액 면제하고 200만원을 초과하면 산출세액에서 200만원을 공제합니다. 전용 60㎡ 이하이면서 취득가액이 3억원 이하인 비아파트 공동주택, 도시형 생활주택과 건축물대장에 호수별 전용면적이 구분된 다가구주택 호수는 한도가 300만원입니다. 수도권은 이 소형주택 가격 기준이 6억원 이하로 올라갑니다.

인구감소지역에 소재한 주택도 300만원 한도를 적용합니다. 이 경우에도 제1항 공통요건인 취득당시가액 12억원 이하와 생애 무주택, 본인 거주 목적 등은 충족해야 합니다. 두 명 이상이 공동으로 취득하더라도 한도는 각 사람에게 따로 주는 방식이 아니라 해당 주택의 전체 감면액 기준으로 제한됩니다.

과거 주택 소유 이력에는 예외가 있습니다. 상속으로 공유지분을 보유했다가 처분한 경우, 도시지역 밖 일정 주택, 사용승인 후 20년이 넘은 단독주택 등 법이 정한 사례는 무주택으로 볼 수 있습니다. 반대로 분양권과 오피스텔처럼 이름만 보고 판단하기 어려운 자산도 있으므로 애매하면 감면 신청 전에 운영기준과 과세관청 답변을 확인하세요.

2026년 바뀐 감면 추징 요건 확인하기

2025년 12월 31일 개정 전에는 생애최초 감면을 받은 뒤 3개월 이내에 전입해 상시거주를 시작하고, 3개월 이내에 추가 주택을 취득하지 않아야 했습니다. 2026년 납세의무가 새로 성립하는 취득부터 이 두 요건은 삭제됐습니다. 이전 연도의 안내문을 그대로 적용하면 현재 기준과 어긋날 수 있습니다.

현재는 생애최초 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 주택을 매각하거나 증여하고, 임대를 포함해 다른 용도로 사용하는 경우가 핵심 추징 사유입니다. 임대인의 지위를 승계하는 일정 사례에는 잔여 임대차기간과 별도 기산 규정이 있으므로 임차인이 있는 집을 사는 경우 계약 전에 관할 시군구에 확인해야 합니다.

감면 신청서에는 가족관계와 과거 주택 소유 이력 등을 확인할 서류가 필요할 수 있습니다. 감면을 먼저 적용받았더라도 요건을 충족하지 않았거나 사후 의무를 위반하면 감면세액과 가산 부담이 생길 수 있으므로 취득일, 처분일과 임대 사용 여부를 증빙과 함께 보관하세요.

입법예고안과 실제 자금계획 구분하기

행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세입 관계법률 개정안을 발표했습니다. 청년 생애최초 구입자의 감면 한도를 200만원에서 300만원으로 높이고 주거용 오피스텔을 대상에 추가하는 내용 등이 포함됐지만, 8월 27일부터 시작되는 입법예고와 국회 심의를 거쳐야 하는 정부안입니다. 시행 법률로 확정되기 전에는 현재 계약의 세액에 적용하지 않습니다.

예를 들어 전용 84㎡ 아파트를 5억원에 취득해 1주택이 되면 감면 전 취득세 500만원과 지방교육세 50만원으로 합계 550만원입니다. 생애최초 일반 감면 요건을 모두 충족하면 취득세에서 200만원을 공제해 계산기 합계는 350만원입니다. 중개보수, 국민주택채권 할인과 법무비용은 이 합계에 포함하지 않습니다.

조정대상지역에서 취득 후 2주택이 되고 일시적 2주택 예외가 없다면 같은 5억원 주택의 취득세는 4,000만원, 지방교육세는 200만원입니다. 전용면적이 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 300만원까지 더해 합계가 4,500만원이 됩니다. 주택 수와 지역 선택 하나가 자금계획을 크게 바꾸는 이유입니다.

계산 결과를 주담대 한도 계산기의 최소 필요 자기자금에 더하면 계약 전 현금 규모를 더 현실적으로 볼 수 있습니다. 다만 중개보수와 등기 관련 비용, 이사비, 수리비와 담보평가 차이까지 별도 여유자금으로 남겨 두고 최종 세액은 위택스 또는 관할 시군구에서 확인하세요.