2026 주택 취득세: 1주택·다주택 세율과 생애최초 감면

1주택 기본세율: 6억·9억 경계부터 확인하기

아래 표는 지방세법 제11조제1항제8호의 주택 유상취득 세율입니다. 개인이 취득 후 1주택이 되는 일반 매매가 대표 사례이며, 비조정대상지역의 2주택도 중과 예외 등을 확인한 뒤 이 기본세율을 적용할 수 있습니다. 증여·상속·부담부증여와 주택 외 건물에는 이 표를 그대로 쓰지 않습니다.

6억원 초과 9억원 이하에서는 세율(%) = 취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3으로 계산하고, 세율의 소수점 다섯째 자리에서 반올림하여 넷째 자리까지 적용합니다. 7억원이면 1.6667%, 취득세 본세는 11,666,900원입니다. 정확히 6억원은 1%, 정확히 9억원은 중간 산식의 끝값인 3%입니다.

계산기는 입력한 취득가액을 과세표준으로 가정합니다. 계약금이나 대출액을 입력하지 말고 신고에 사용할 취득가액을 확인하세요. 공동매수라면 지분 가격만으로 6억·9억 구간을 판단하지 않습니다. 법은 지분을 취득한 경우 전체 주택 취득가액으로 환산해 세율을 정하도록 규정하므로, 계산 결과를 단순히 지분대로 나누기 전 신고 세액을 확인해야 합니다.

주택 수와 지역을 교차해 8%·12% 중과 구분하기

지방세법 제13조의2에 따른 표의 주택 수는 개인 명의만이 아니라 법에서 정한 1세대가 이번 집을 취득한 뒤 보유하는 수입니다. 지역은 새로 취득하는 주택을 기준으로 봅니다. 표는 중과 제외, 일시적 2주택, 지정 전 계약의 경과규정 등 별도 예외가 없다는 전제입니다.

일반적인 이사 목적 일시적 2주택은 종전 주택 등을 1개 가진 세대가 신규 주택을 취득하고 3년 이내 종전 주택 등을 처분하는 경우를 뜻합니다. 지방세법 시행령 제28조의5는 분양권·입주권이 포함된 경우 처분 대상과 기간의 시작점을 별도로 정하므로, 단순히 “3년 안에 아무 집이나 팔겠다”는 계획으로 선택하면 안 됩니다.

상속주택·저가주택 등은 주택 수 산정과 중과 제외가 서로 다를 수 있습니다. 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔도 별도 산정 규정을 확인해야 합니다. 조정대상지역 지정 전에 계약하고 계약금 지급 사실이 입증되는 경우에는 지방세법 제13조의2제4항의 경과규정도 확인하세요. 계산기는 이런 사실관계를 판정하지 않으므로, 보유 자산 목록과 계약일·취득일을 관할 세무부서에 보여 주고 입력할 주택 수부터 정합니다.

지방교육세·농어촌특별세를 별도 세목으로 더하기

지방교육세는 지방세법 제151조의 과세표준과 세율을 따릅니다. 감면 없는 일반 주택의 표준 지방교육세율은 취득세율의 10분의 1인 0.1~0.3%입니다. 8%·12% 중과에서는 모두 0.4%이므로 중과 취득세 본세에 단순히 10%를 곱하면 맞지 않습니다. 지자체 조례의 별도 세율 조정이나 다른 특례는 아래 표에 반영하지 않았습니다.

농어촌특별세법 제4조와 시행령 제4조는 국민주택규모 이하의 주거용 건물과 법정 범위의 부속토지 등을 비과세합니다. 주택법 제2조제6호의 기준은 일반적으로 주거 전용면적 85㎡ 이하이고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면은 100㎡ 이하입니다. 85㎡ 초과인지 볼 때 공급면적이나 흔히 부르는 아파트 평형을 쓰지 않습니다.

생애최초 감면과 함께 면적 기준을 초과하는 경우에는 농특세법 제5조의 취득세 과세분과 감면분을 나눠 봅니다. 감면세액에 대한 20% 과세가 생길 수 있어 총 부담이 본세 감면액만큼 그대로 줄어드는 구조는 아닙니다. 실제 신고에서는 감면 전후의 농특세 산출내역을 각각 확인하세요.

생활한칸 계산기는 생애최초 본세 200만원·300만원 공제와 지방교육세를 구분하고, 지방교육세는 감면 전 표준세율로 표시합니다. 이는 현재 계산기의 가정입니다. 이번 확인에서는 정액 공제 후 지방교육세의 실제 적용을 별도로 설명한 최신 공식 해석까지 확인하지 못했으므로, 이 결과만으로 교육세가 확정됐다고 보지 말고 관할 기관에 세목별 감면 내역을 요청하세요. 아래 납부 합계 표는 이 불확실성이 없는 감면 미적용 사례로 구성했습니다.

생애최초 본세 200만원·300만원: 공통 자격과 주택 유형

지방세특례제한법 제36조의3의 공통요건은 취득일 현재 본인과 배우자의 과거 주택 소유 사실이 없고, 성년 대한민국 국민인 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 부담부증여가 아닌 유상거래로 취득하는 것입니다. 배우자에는 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자도 포함됩니다. 소득 기준은 없으며 적용기한은 2028년 12월 31일입니다.

아래 한도는 취득세 본세에 적용합니다. 산출 본세가 한도 이하면 그 본세를 면제하고, 한도를 넘으면 해당 금액을 공제합니다. 표의 가상 본세 계산은 공통요건을 모두 충족한 개인의 전체 주택 취득을 가정하며 지방교육세·농특세 합계는 아닙니다. 공동취득도 해당 주택의 취득자 전체 감면액에 200만원 또는 300만원 한도를 적용하므로 인원수만큼 한도를 늘리지 않습니다.

소형주택 우대는 종류·전용면적·가격 조건을 함께 봅니다. 특히 다가구주택은 건축물대장에 호수별 전용면적이 구분 기재되어 있어야 하며, 그중 60㎡ 이하인 호수로 한정합니다. 가격 요건은 전체 다가구주택의 취득당시가액으로 판단합니다. 이처럼 호수별 배분이 필요한 사례는 계산기의 단일 면적 입력만으로 최종 감면액을 확정하지 마세요.

과거 소유 이력의 예외는 조건 전체를 확인해야 합니다. 예를 들어 “사용승인 20년이 지난 단독주택”이라는 사실만으로 제외되는 것은 아닙니다. 법 제36조의3제3항제2호의 지역, 그곳 거주 후 다른 시·군으로의 이주, 종전 주택 처분 또는 새 주택 취득 후 3개월 내 처분 조건까지 연결됩니다. 상속 공유지분 처분 등 다른 예외도 소유·처분 자료를 제출해 확인합니다.

2026년 감면 추징: 취득일과 사유 발생일을 나눠 보기

2026년 현행 제36조의3제4항에는 과거 안내의 “취득 후 3개월 이내 전입·상시거주 시작”과 “3개월 이내 추가 주택 취득 금지”가 별도 추징사유로 남아 있지 않습니다. 다만 제1항의 본인 거주 목적 요건은 유지되므로, 이를 임대 목적 취득도 허용한다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다.

현재는 취득한 날부터 3년 이내에 그 주택을 매각·증여하거나 다른 용도인 임대 등으로 사용하는 경우 감면 취득세를 추징합니다. 매각·증여와 다른 용도 사용은 각각의 사유이며 동시에 일어나야 하는 조건이 아닙니다. 배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 법에 명시된 제외 사유입니다.

임차인이 있는 집의 임대인 지위를 승계했고 임차인이 계속 거주하는 경우에는 취득일 기준 남은 임대차기간이 1년 이내인 때에 한해 그 임대차기간 만료일부터 3년을 계산하는 규정이 있습니다. 갱신된 계약도 법정 조건에 포함되지만, 남은 기간이 1년을 넘는 계약에 그대로 적용할 수 없습니다. 계약서의 종료일·갱신 내용과 승계 사실을 확인하세요.

적용 경계는 취득 연도 하나로 정리할 수 없습니다. 2025년 12월 31일 법률 제21309호 부칙 제5조는 본세 감면 개정은 시행 이후 납세의무 성립분부터 적용하고, 추징은 2026년 1월 1일 시행 전에 종전 추징사유가 발생한 경우 종전 규정을 따르도록 정합니다. 2025년 취득분이라면 취득일과 전입·처분·임대 등 사유 발생일을 함께 제출해 판단받으세요.

• 가상 사례 A: 2026년 2월에 감면 주택을 취득하고 2027년에 임대하는 경우, 3년 내 다른 용도 사용에 해당하는지 확인해야 합니다.
• 가상 사례 B: 취득 당시 남은 임대차기간 8개월의 계약을 승계하고 임차인이 계속 거주한다면, 법정 요건을 충족할 때 계약 만료일부터 3년을 계산합니다.
• 가상 사례 C: 2025년 취득 후 2026년에 상황이 바뀌었다면, 취득 연도만 보고 구법 또는 신법을 선택하지 말고 시행 전 추징사유 발생 여부를 먼저 확인합니다.

가격·면적·주택 수가 다른 가상 납부 합계 비교

다음은 실제 납세자 자료가 아닌 계산 확인용 가상 사례입니다. 모든 행은 개인의 전체 주택 유상매매이고, 입력한 가격이 신고 과세표준과 같으며, 생애최초를 포함한 감면·조례 특례·일시적 2주택·저가주택 중과 제외·조정대상지역 지정 전 계약 경과규정이 없다고 가정합니다. 면적은 주거 전용면적이며 부속토지도 법정 범위 안이라는 전제입니다.

첫 일곱 행은 아파트이면서 농특세 일반 면적 기준 85㎡를 적용합니다. 마지막 행만 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면의 일반 단독주택으로 100㎡ 기준을 적용합니다. 같은 6억원이라도 면적이 84㎡에서 86㎡로 바뀌거나 새 주택의 지역·세대 주택 수가 달라지면 합계가 달라지는 부분을 비교하세요.

7억원 행의 본세는 세율 1.6667%를 적용한 값이고 지방교육세는 0.16667%를 적용한 값입니다. 각 세목을 원 단위로 표시했으며 계산기는 10원 미만을 버립니다. 중개보수·국민주택채권 할인·법무사 보수·등기 수수료·이사비는 아래 세금 합계에 포함하지 않습니다.

감면 신청·신고 일정과 아직 확정되지 않은 정부안

신고 전에는 계약서의 취득가액, 건축물대장의 유형·전용면적, 세대 보유 주택 자료를 모아 과세표준과 세율을 정합니다. 생애최초 감면은 행정안전부고시 제2026-3호 운영기준의 감면 신청서로 신청할 수 있습니다. 공식 서식은 가족관계증명서를 요구하며, 주민등록 등·초본은 행정정보 공동이용 확인에 동의하면 제출을 갈음할 수 있다고 안내합니다. 과거 소유 예외가 있으면 처분 등 그 사유를 입증하는 자료를 더 준비합니다.

일반 유상취득의 취득세 신고·납부는 지방세법 제20조에 따라 취득일부터 60일 이내가 원칙입니다. 그 전에 소유권이전등기를 신청한다면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부해야 하므로 “60일 뒤에 낼 돈”으로만 잡지 마세요. 관할 시·군·구 또는 위택스에서 취득세·지방교육세·농특세와 감면액이 나뉜 산출내역을 확인하고 납부 자금을 마련합니다.

2026년 8월 26일 행정안전부가 발표한 지방세입 관계법률 개정안에는 40세 미만 청년의 생애최초 감면 우대 확대와 주거용 오피스텔 추가 등이 포함됐습니다. 발표 자료는 8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고, 이후 심사와 국회 제출 절차를 안내합니다. 9월 8일 확인 시점에는 정부안과 현행 법률을 구분해야 하므로 이 글의 세율·본세 감면 표에는 그 확대안을 적용하지 않았습니다.

계산기에 조건을 넣은 뒤에는 세금 합계를 주택 구입 자금표의 별도 항목으로 옮기세요. 대출을 뺀 잔금뿐 아니라 중개보수, 채권 할인과 등기 비용도 함께 확보해야 합니다. 감면 신청을 한다면 계산기의 추정 합계만 저장하지 말고 관할 기관의 세목별 확인 내역과 사후 의무도 함께 보관하는 것이 다음 행동입니다.