2026 주택구입 부대비용: 중개보수·채권·등기비 계산

총 자기자금과 잔금일 현금 구분하기

주택 자금계획에서 가장 먼저 구분할 숫자는 총 자기자금과 잔금일 추가 필요현금입니다. 총 자기자금은 매매가에서 실제 주택담보대출 실행액을 뺀 뒤 취득 단계의 모든 비용과 이사 예비비를 더한 금액입니다. 계약금도 결국 내 자기자금이므로 총 자기자금 계산에서는 빼지 않습니다.

잔금일 추가 필요현금은 총 자기자금에서 매도인에게 이미 지급한 계약금을 뺀 금액입니다. 예를 들어 6억원 주택에 대출 3억6천만원을 받고 계약금 6천만원을 지급했다면 집값에 쓸 총 자기자금은 2억4천만원이고, 집값 중 잔금일에 새로 준비할 현금은 1억8천만원입니다. 여기에 세금과 중개, 등기 비용이 더해집니다.

대출 한도는 계산 결과가 아니라 은행이 실제 승인하고 잔금일에 실행하는 금액을 넣어야 합니다. LTV나 DSR 계산 결과보다 담보평가액이 낮거나 소득심사와 상품별 한도 때문에 승인액이 줄면 필요현금은 그만큼 늘어납니다. 대출 승인 전에는 보수적인 금액으로 여러 시나리오를 비교하세요.

주택 매매 중개보수 상한과 협의액 계산하기

공인중개사법 시행규칙 별표 1의 주택 매매 중개보수 상한은 5천만원 미만 0.6%와 25만원 한도, 5천만원 이상 2억원 미만 0.5%와 80만원 한도입니다. 2억원 이상 9억원 미만은 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만은 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만은 0.6%, 15억원 이상은 0.7%입니다.

이 요율은 매수인이 반드시 내야 하는 고정요율이 아니라 한쪽 중개의뢰인에게 받을 수 있는 상한입니다. 실제 금액은 시도 조례의 요율한도 안에서 매수인과 개업공인중개사가 협의합니다. 계약 전에 요율과 금액을 숫자로 적고 중개대상물 확인설명서의 산출내역도 확인해야 합니다.

중개보수 견적에는 부가가치세가 별도로 표시될 수 있습니다. 국세청이 안내하는 일반과세자의 부가가치세율은 10%지만 중개사무소의 과세유형과 공급가액 표기에 따라 청구서를 확인해야 합니다. 계산기는 상한액에 10%를 더해 보수적으로 예산을 잡거나 0%로 비교할 수 있게 했습니다.

• 5천만원 미만: 0.6%, 최대 25만원
• 5천만원 이상 2억원 미만: 0.5%, 최대 80만원
• 2억원 이상 9억원 미만: 0.4%
• 9억원 이상 12억원 미만: 0.5%
• 12억원 이상 15억원 미만: 0.6%
• 15억원 이상: 0.7%

매매계약 인지세와 매수인 분담액 확인하기

인지세법 제3조는 부동산 소유권 이전 문서의 기재금액에 따라 인지세를 정합니다. 다만 같은 법 제6조는 기재금액이 1억원 이하인 주택 소유권 이전 증서를 비과세합니다. 따라서 주택 매매가가 정확히 1억원이면 0원이고 1억원을 초과해 10억원 이하이면 계약서 한 통의 인지세는 15만원입니다. 10억원을 초과하면 35만원입니다.

인지세 총액과 매수인의 실제 부담액은 구분해야 합니다. 계약서를 누가 작성하고 비용을 어떻게 나눌지는 거래 과정의 합의와 실무 처리에 맞춰 확인해야 합니다. 계산기는 전체 인지세를 먼저 구한 뒤 매수인이 절반, 전액 또는 0원을 부담하는 경우를 나누어 볼 수 있습니다.

전자수입인지를 구매했다면 계약서와 납부 증빙을 함께 보관하세요. 계약서를 여러 통 작성하거나 기재금액과 문서 성격이 다른 경우 과세 문서 수가 달라질 수 있으므로 중개사무소 또는 세무 안내에서 실제 처리 방식을 확인해야 합니다.

국민주택채권 액면액과 즉시매도 비용 나누기

소유권이전등기를 신청할 때 매입하는 제1종 국민주택채권은 매매가가 아니라 주택의 시가표준액을 기준으로 합니다. 주택도시기금 공식 계산기는 주택에 토지가 포함된 전체 시가표준액을 입력하도록 안내합니다. 공시가격이 없는 신규분양 공동주택은 법에서 정한 취득세 과세표준 등 별도 기준을 확인해야 합니다.

시가표준액이 2천만원 미만이면 매입대상이 아니며 2천만원 이상 5천만원 미만은 지역과 관계없이 1.3%입니다. 5천만원부터는 서울특별시와 광역시가 그 밖의 지역보다 높은 요율을 적용합니다. 시가표준액 6억원 이상이면 서울과 광역시는 3.1%, 그 밖의 지역은 2.6%가 액면 매입액 기준입니다.

채권 액면 매입액 전부를 지출비용으로 잡으면 실제 필요한 현금을 크게 부풀릴 수 있습니다. 매입과 동시에 채권을 매도하면 매도금액, 선급이자와 세금을 가감한 고객부담금만 실제 비용이 됩니다. 이 부담금은 매일 바뀌므로 계산기의 고객부담률은 시나리오 비교용이고 잔금일 공식 조회 결과가 최종 기준입니다.

계산기는 시가표준액에 법정 매입률을 곱해 액면 매입액을 구하고 사용자가 입력한 고객부담률을 다시 곱해 예상 즉시매도 비용을 표시합니다. 공식 고객부담금 조회는 매도단가와 이자, 세금까지 계산하므로 단순 곱셈 결과와 차이가 날 수 있습니다.

• 2천만원 미만: 매입대상 아님
• 2천만원 이상 5천만원 미만: 1.3%
• 5천만원 이상 1억원 미만: 서울·광역시 1.9%, 그 밖의 지역 1.4%
• 1억원 이상 1억6천만원 미만: 서울·광역시 2.1%, 그 밖의 지역 1.6%
• 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만: 서울·광역시 2.3%, 그 밖의 지역 1.8%
• 2억6천만원 이상 6억원 미만: 서울·광역시 2.6%, 그 밖의 지역 2.1%
• 6억원 이상: 서울·광역시 3.1%, 그 밖의 지역 2.6%

등기신청수수료와 법무사 견적 분리하기

등기사항증명서 등 수수료규칙은 소유권이전등기 신청수수료를 매 부동산마다 정합니다. 2025년 8월 1일부터 서면 방문 신청은 1만8천원, 전자표준양식 신청은 1만5천원, 전자신청은 1만원입니다. 아파트 한 채처럼 보이더라도 등기부와 신청 건수에 따라 부동산 수를 확인해야 합니다.

등기신청수수료는 법무사 보수 전체가 아닙니다. 법무사 견적에는 보수, 부가가치세, 제증명 발급, 교통비와 신고 대행 실비 등이 별도 항목으로 들어갈 수 있습니다. 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 고객부담금은 세금과 공과금이므로 법무사 보수와 구분해 비교하세요.

여러 사무소의 견적을 비교할 때는 최종 합계만 보지 말고 같은 항목끼리 맞춰야 합니다. 공과금은 같은 조건이라면 원칙적으로 비슷하지만 보수와 실비는 달라질 수 있습니다. 근저당권 설정등기가 추가되거나 공동명의, 지분이전, 신탁과 말소가 함께 있으면 신청 건수와 비용이 늘 수 있습니다.

6억원 주택의 잔금일 예산 예시

전용 84㎡ 비조정지역 아파트를 6억원에 사서 취득 후 1주택이 되고 생애최초 감면을 적용하지 않는다고 가정해 보겠습니다. 취득세 600만원과 지방교육세 60만원으로 취득 관련 세금은 660만원입니다. 중개보수를 법정 상한 0.4%로 잡으면 240만원이고 부가가치세 10%를 별도 예산하면 24만원이 더해집니다.

매매계약 인지세 15만원을 매수인과 매도인이 절반씩 부담한다고 가정하면 매수인 몫은 7만5천원입니다. 시가표준액을 4억원, 그 밖의 지역으로 넣으면 채권 액면 매입액은 840만원입니다. 고객부담률을 예시 10%로 두면 즉시매도 예상비용은 84만원이지만 실제 잔금일 공식 조회액으로 바꿔야 합니다.

전자표준양식 등기신청수수료 1만5천원, 법무사 보수 50만원, 서류 실비 5만원을 예시로 넣으면 이사 예비비를 제외한 취득 단계 비용은 약 1,072만원입니다. 이사와 수리 예비비 1천만원까지 두면 추가 예산은 약 2,072만원입니다. 대출 3억6천만원과 이미 낸 계약금 6천만원을 반영하면 잔금일 추가 필요현금은 약 2억72만원입니다.

이 예시는 계산 구조를 설명하기 위한 값입니다. 실제 시가표준액과 채권 고객부담금, 법무사 견적, 생애최초 감면과 다주택 중과 여부가 달라지면 결과도 크게 바뀝니다. 계약 전에 계산하고 대출 승인 뒤 다시 계산한 다음 잔금 전날 공식 조회값으로 마지막 갱신을 하세요.