2026 주택구입 부대비용: 중개보수·채권·등기비 계산

총 자기자금과 잔금일 현금 구분하기

주택 자금계획에서 가장 먼저 구분할 숫자는 총 자기자금과 잔금일 추가 필요현금입니다. 총 자기자금은 매매가에서 실제 주택담보대출 실행액을 뺀 뒤 취득 단계의 모든 비용과 이사 예비비를 더한 금액입니다. 계약금도 결국 내 자기자금이므로 총 자기자금 계산에서는 빼지 않습니다.

잔금일에 추가로 준비할 돈은 아직 지급하지 않은 집값에서 잔금에 쓸 대출 실행액을 빼고, 남은 부대비용과 예비비를 더해 구합니다. 예를 들어 6억원 주택에 대출 3억6천만원을 받고 계약금 6천만원을 지급했다면 집값에 쓸 총자기자금은 2억4천만원, 집값 중 새로 준비할 현금은 1억8천만원입니다. 아래 표에서는 부대비용을 아직 내지 않은 조건으로 이 두 금액을 각각 계산합니다.

대출 한도는 계산 결과가 아니라 은행이 실제 승인하고 잔금일에 실행하는 금액을 넣어야 합니다. LTV나 DSR 계산 결과보다 담보평가액이 낮거나 소득심사와 상품별 한도 때문에 승인액이 줄면 필요현금은 그만큼 늘어납니다. 대출 승인 전에는 보수적인 금액으로 여러 시나리오를 비교하세요.

견적서에서 옮길 주택구입 부대비용 항목표

법무사 견적 합계와 계산기에서 산출한 세금·채권 비용을 함께 더하면 같은 돈이 두 번 들어갈 수 있습니다. 견적서를 아래 항목으로 나눠 옮기고, 금액 옆에 지급 예정일과 이미 낸 금액을 적으세요. 법정 세율이나 수수료로 정해지는 부분과 당일 조회·개별 견적이 필요한 부분을 구분해야 마지막 예산을 갱신하기 쉽습니다.

주택 매매 중개보수 상한과 협의액 계산하기

공인중개사법 시행규칙 별표 1의 주택 매매 중개보수 상한은 5천만원 미만 0.6%와 25만원 한도, 5천만원 이상 2억원 미만 0.5%와 80만원 한도입니다. 2억원 이상 9억원 미만은 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만은 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만은 0.6%, 15억원 이상은 0.7%입니다.

이 요율은 매수인이 반드시 내야 하는 고정요율이 아니라 한쪽 중개의뢰인에게 받을 수 있는 상한입니다. 실제 금액은 중개사무소 소재지 시도 조례의 한도 안에서 매수인과 개업공인중개사가 협의합니다. 계약 전에 공급가액, 부가가치세와 최종 청구액을 나눠 적고 중개대상물 확인설명서의 산출내역도 확인해야 합니다.

중개보수 견적에는 부가가치세가 별도로 표시될 수 있습니다. 국세청이 안내하는 일반과세자의 부가가치세율은 10%지만 중개사무소의 과세유형과 공급가액 표기에 따라 청구서를 확인해야 합니다. 계산기는 상한액에 10%를 더해 보수적으로 예산을 잡거나 0%로 비교할 수 있게 했습니다.

• 5천만원 미만: 0.6%, 최대 25만원
• 5천만원 이상 2억원 미만: 0.5%, 최대 80만원
• 2억원 이상 9억원 미만: 0.4%
• 9억원 이상 12억원 미만: 0.5%
• 12억원 이상 15억원 미만: 0.6%
• 15억원 이상: 0.7%

매매계약 인지세와 매수인 분담액 확인하기

인지세법 제3조는 부동산 소유권 이전 문서의 기재금액에 따라 인지세를 정합니다. 다만 같은 법 제6조는 기재금액이 1억원 이하인 주택 소유권 이전 증서를 비과세합니다. 따라서 주택 매매가가 정확히 1억원이면 0원이고 1억원을 초과해 10억원 이하이면 계약서 한 통의 인지세는 15만원입니다. 10억원을 초과하면 35만원입니다.

인지세 총액과 매수인의 실제 부담액은 구분해야 합니다. 당사자 간 절반 부담은 이 글의 예시 가정이며 모든 계약의 의무 비율은 아닙니다. 계약서와 합의한 분담 내용을 확인한 뒤 계산기에서 매수인이 절반, 전액 또는 0원을 부담하는 경우를 나누어 볼 수 있습니다. 이 항목은 매매계약 인지세이고, 은행 대출약정에 따라 별도로 부담하는 비용은 포함하지 않습니다.

전자수입인지를 구매했다면 계약서와 납부 증빙을 함께 보관하세요. 계약서를 여러 통 작성하거나 기재금액과 문서 성격이 다른 경우 과세 문서 수가 달라질 수 있으므로 중개사무소 또는 세무 안내에서 실제 처리 방식을 확인해야 합니다.

국민주택채권 액면액과 즉시매도 비용 나누기

소유권이전등기를 신청할 때 매입하는 제1종 국민주택채권은 매매가가 아니라 주택의 시가표준액을 기준으로 합니다. 주택도시기금 공식 계산기는 주택에 토지가 포함된 전체 시가표준액을 입력하도록 안내합니다. 공시가격이 없는 신규분양 공동주택은 법에서 정한 취득세 과세표준 등 별도 기준을 확인해야 합니다.

시가표준액이 2천만원 미만이면 매입대상이 아니며 2천만원 이상 5천만원 미만은 지역과 관계없이 1.3%입니다. 5천만원부터는 서울특별시와 광역시가 그 밖의 지역보다 높은 요율을 적용합니다. 시가표준액 6억원 이상이면 서울과 광역시는 3.1%, 그 밖의 지역은 2.6%가 액면 매입액 기준입니다.

채권 액면 매입액 전부를 지출비용으로 잡으면 즉시매도할 때의 현금 예산이 부풀려집니다. 주택도시기금은 즉시매도와 채권 보유를 구분하며, 즉시매도 시 매입액과 매도액의 차액을 부담한다고 안내합니다. 고객부담금 조회에서 매도단가와 이자·세금을 반영한 실제 부담액을 확인하세요. 이 글과 계산기의 비용 합산은 즉시매도 가정이며, 채권을 보유할 때의 자금계획은 다릅니다.

액면 매입액은 시가표준액에 매입률을 적용한 뒤 1만원 미만 단수를 처리합니다. 단수가 5천원 이상이면 1만원으로 올리고, 5천원 미만이면 버립니다. 계산기의 고객부담률은 이렇게 구한 액면액에 곱하는 예산 가정이며 당일 공시된 고정 세율이 아닙니다. 예시 10%를 그대로 쓰기보다 잔금일 공식 고객부담금과 비교해 예상비용을 갱신하세요.

• 2천만원 미만: 매입대상 아님
• 2천만원 이상 5천만원 미만: 1.3%
• 5천만원 이상 1억원 미만: 서울·광역시 1.9%, 그 밖의 지역 1.4%
• 1억원 이상 1억6천만원 미만: 서울·광역시 2.1%, 그 밖의 지역 1.6%
• 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만: 서울·광역시 2.3%, 그 밖의 지역 1.8%
• 2억6천만원 이상 6억원 미만: 서울·광역시 2.6%, 그 밖의 지역 2.1%
• 6억원 이상: 서울·광역시 3.1%, 그 밖의 지역 2.6%

등기신청수수료와 법무사 견적 분리하기

등기사항증명서 등 수수료규칙은 소유권이전등기 신청수수료를 매 부동산마다 정합니다. 2025년 8월 1일부터 서면 방문 신청은 1만8천원, 전자표준양식 신청은 1만5천원, 전자신청은 1만원입니다. 아파트 한 채처럼 보이더라도 등기부와 신청 건수에 따라 부동산 수를 확인해야 합니다.

등기신청수수료는 법무사 보수 전체가 아닙니다. 법무사 견적에는 보수, 부가가치세, 제증명 발급과 업무 실비 등이 별도 항목으로 들어갈 수 있습니다. 취득 관련 세금과 국민주택채권 고객부담금은 보수와 분리하세요. 계산기의 법무사 보수 칸에는 부가세까지 포함한 실제 지급 예정액을 넣고, 서류 실비 칸에는 다른 항목과 겹치지 않는 비용만 넣습니다.

여러 사무소의 견적을 비교할 때는 최종 합계만 보지 말고 같은 항목끼리 맞춰야 합니다. 공과금은 같은 조건이라면 원칙적으로 비슷하지만 보수와 실비는 달라질 수 있습니다. 근저당권 설정등기가 추가되거나 공동명의, 지분이전, 신탁과 말소가 함께 있으면 신청 건수와 비용이 늘 수 있습니다.

6억원 가상 사례: 부대비용은 1,072만원

실제 거래나 현재 시세가 아닌 계산 연습용 사례입니다. 전용 84㎡ 비조정지역 아파트를 6억원에 사서 취득 후 1주택이 되고 생애최초 감면을 적용하지 않는 조건입니다. 이 조건의 취득세 600만원과 지방교육세 60만원을 합해 660만원을 반영합니다. 중개보수는 상한인 0.4%로 합의하고 일반과세자 부가세 10%가 별도인 것으로 가정합니다.

채권 계산용 시가표준액 4억원은 매매가 6억원과 다른 가상 입력값입니다. 서울·광역시 외 지역 매입률 2.1%를 적용하면 액면액은 840만원입니다. 고객부담률 10%를 곱한 84만원만 즉시매도 예상비용에 넣습니다. 10%는 확인된 당일 할인율이 아니며, 실제 공식 조회값으로 교체해야 합니다.

등기는 전자표준양식으로 부동산 1개를 신청합니다. 법무사 보수 50만원은 부가세를 포함한 가상 지급액이고 서류 실비 5만원에는 세금·채권·등기신청수수료가 다시 들어 있지 않다고 가정합니다. 이 금액들은 공시된 표준 견적이나 평균 가격이 아닙니다. 표의 소계와 예비비를 합한 금액만 다음 자금표로 옮깁니다.

계약금 6천만원을 냈다면 추가 준비액은 2억72만원

위 가상 사례에 잔금일 대출 실행액 3억6천만원과 기지급 계약금 6천만원을 넣었습니다. 계약금 외에는 표의 부대비용을 아직 내지 않았고, 대출은 남은 집값보다 적다고 가정합니다. 총자기자금 2억6,072만원에는 계약금이 포함되며, 계약금을 낸 뒤 추가로 준비할 현금은 2억72만원입니다.

추가 준비액 전부를 매도인에게 송금하는 것은 아닙니다. 매도인에게 지급할 남은 집값은 5억4천만원이고, 이를 대출 3억6천만원과 내 현금 1억8천만원으로 충당합니다. 나머지 2,072만원은 세금·중개·등기비용과 이후 이사·수리 예산입니다. 비용별 지급일과 수취인을 따로 정리하세요.

이미 낸 인지세나 법무 비용이 있다면 총자기자금에서 없애지 말고 추가 준비액에서 지급 완료분만 별도 차감합니다. 대출 승인액이 1천만원 줄어들면 다른 조건이 같을 때 총자기자금과 추가 준비액은 각각 1천만원 늘어납니다. 실제 실행액과 채권 고객부담금, 항목별 견적이 확정되면 다시 계산하세요.