전세 잔금일 체크리스트: 송금 전 등기부터 전입신고까지

보증금 2억원이면 당일 현금은 얼마일까

아래는 현금 흐름을 설명하는 가상 사례이며 실제 견적이나 대출 승인 사례가 아닙니다. 보증금 2억원, 이미 낸 계약금 2,000만원, 잔금일 실행 예정 대출 1억4,000만원, 별도 비용 250만원을 가정합니다. 이사비·중개보수·보증료 등 별도 비용은 본인이 받은 견적으로 바꿔야 합니다.

같은 2억원 계약이라도 대출 실행액이 줄거나 이전 집 보증금의 반환이 늦으면 당일 부족액이 달라집니다. 아래 계산의 대출액에는 은행에 확인한 실행 예정액을 넣고, 입금되지 않은 이전 보증금은 현재 쓸 수 있는 현금과 구분하세요.

• 임대인에게 지급할 잔금: 2억원 − 이미 낸 계약금 2,000만원 = 1억8,000만원.
• 내가 부담할 보증금 잔액: 1억8,000만원 − 대출 1억4,000만원 = 4,000만원.
• 내가 준비할 현금 합계: 4,000만원 + 별도 비용 250만원 = 4,250만원.
• 민감도 확인: 대출 실행이 1,000만원 줄면 필요한 현금도 1,000만원 늘어 5,250만원이 됩니다.
• 전날 확인: 은행의 실행 시각·입금 상대·필요 서류, 본인 이체한도와 인증수단을 함께 확인합니다.

이전 집 보증금이 안 들어오면 따로 멈춰 확인

이전 보증금을 새집 잔금에 쓸 예정이라면 전날의 반환 약속과 당일 실제 입금을 구분하세요. 반환이 늦어졌을 때 먼저 확인할 것은 새집 잔금 부족액, 대출 실행 조건과 양쪽 계약의 일정입니다. 계약 당사자·은행에 상황을 알리고 변경 합의가 필요한지 확인하며, 합의 내용은 기록으로 남깁니다.

보증금을 아직 돌려받지 못한 이전 집에서 주소만 급히 옮기는 문제는 현금 부족과 별도로 봐야 합니다. 법제처 안내는 임대차 종료 후 보증금이 미반환된 경우 임차권등기명령 제도를 설명합니다. 기존 권리를 어떻게 유지할지 확인하기 전에 단순히 새집 전입신고부터 끝내는 방식으로 처리하지 마세요.

이사 일정까지 바꿔야 한다면 이사 날짜 변경 비용표에서 예약 변경·보관·숙박비와 기존 계약금 정산을 함께 확인하세요.

송금 직전에 최신 등기 다시 보기

인천주거포털의 「전세계약 유의사항」은 잔금·이사 단계에서 등기부 갑구와 을구의 권리 변동을 다시 확인하도록 안내합니다. 계약 당시 자료와 송금 직전의 최신 열람본을 나란히 두고, 같은 주택인지 주소를 먼저 맞춘 뒤 소유자, 압류·가압류·신탁, 근저당권 등의 새 기재를 비교하세요.

말소하기로 한 근저당권이 있다면 단순히 말소서류를 준비했다는 설명만으로 확인을 끝내지 마세요. 대출 상환, 말소 접수, 임대인에게 보낼 잔금의 순서가 계약 조건대로 진행되는지 확인하고 판단이 어려우면 거래를 멈춘 뒤 은행이나 법률 전문가에게 문의하세요.

임대인과 수취 계좌 대조하기

인천주거포털의 「전세계약 유의사항」은 임대인·대리인의 신분과 위임 자료 확인을 안내합니다. 이를 지급 단계에 적용해 계약서의 임대인, 등기상 소유자, 잔금 수취 계좌 명의를 대조하세요. 명의가 다르면 가족이라는 설명만으로 넘기지 말고 지급 권한과 임대인의 지시를 확인합니다. 공동소유·법인·대리 계약은 해당 관계의 서류 확인이 필요합니다.

이체할 때는 계약 목적과 주소를 확인할 수 있도록 기록을 남기고 이체확인증을 저장하세요. 현금 지급은 추후 입증이 어려울 수 있으므로 불가피하다면 수령인, 금액, 지급일과 계약 목적이 적힌 영수증을 받아 계약서와 함께 보관합니다.

열쇠와 주택 인도 상태 확인하기

잔금과 주택 인도는 서로 연결된 절차입니다. 기존 점유자가 퇴거했는지, 약속한 수리와 비품 상태가 맞는지, 사용할 열쇠와 공동현관 수단을 모두 받았는지 확인하세요. 하자나 미이행 항목이 있다면 사진과 문장으로 남기고 해결 시점과 비용 부담 주체를 합의합니다.

전기, 수도, 가스 검침값과 관리비 정산 기준도 입주 시점에 기록하면 이전 사용분과 새 사용분을 구분하는 데 도움이 됩니다. 이 확인은 보증금 권리 분석과 별개지만 이사 당일 분쟁을 줄이는 실무 절차입니다.

기존 집에서 나올 때 주고받을 금액은 장기수선충당금 반환·이사 관리비 정산표에서 확인하세요. 보증금에서 공제하는 돈과 별도로 납부·반환하는 돈을 나눠 퇴거 정산을 먼저 확인할 수 있습니다.

확정일자는 기존 내역부터, 전입신고는 이사 후

확정일자를 계약 후 이미 받았거나 임대차 신고 과정에서 부여받았다면 그 내역을 먼저 확인합니다. 확정일자를 받기 위해 주택 인도나 잔금일까지 기다려야 하는 것은 아닙니다. 반대로 확정일자가 있다는 이유만으로 전입신고와 주택 인도까지 끝났다고 보면 안 됩니다.

법제처의 「주택임대차보호법: 대항력과 우선변제권 요건」 안내에 따르면 대항력은 주택 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 우선변제권에는 대항요건과 계약서의 확정일자가 함께 필요합니다. 실제 입주 후 전입신고를 처리하고 완료 상태와 주소 반영을 확인하세요.

정부24는 전입한 날부터 14일 이내 신고하도록 안내하지만, 보증금 보호를 위한 확인을 기한 끝까지 미룰 이유는 없습니다. 근무시간 밖 온라인 제출은 즉시 처리완료를 의미하지 않으므로 관할기관의 처리와 확인·보완 요청을 살펴봅니다.

• 확정일자: 계약서나 신고필증에서 부여 내역을 확인합니다.
• 주택 인도: 실제 사용할 수 있는 상태로 인도받았는지 확인하고 관련 기록을 남깁니다.
• 전입신고: 제출 내역에 이어 처리완료와 새 주소 반영을 확인합니다.

보증 신청과 서류 보관 이어가기

HUG의 「전세보증금반환보증 상품개요」는 신규 계약의 신청기한을 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전으로 안내합니다. 갱신 계약은 갱신 계약기간을 기준으로 하며 예외 상품·특례는 별도 확인해야 합니다. 기한 안이라도 주택과 선순위채권 등 가입 요건 심사가 있으므로 실제 신청 가능 여부를 초기에 확인하세요.

등기 발급본, 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 송금증, 전입신고와 확정일자 자료, 하자 사진은 계약 종료 때까지 한곳에 보관하세요. 휴대전화에만 두지 말고 별도 저장소에도 사본을 남기는 편이 좋습니다.

당일에는 이 기록만 순서대로 꺼내 보세요

다음은 위 안내를 한 번 더 사용할 수 있도록 줄인 생활한칸의 당일 기록 목록입니다. 실제 계약이 정한 지급·인도 순서와 은행 실행 조건이 우선이며, 각 단계가 완료됐을 때 확인 시각과 자료 위치를 적어 두세요.

• 돈: 은행 실행액과 실제 입금 / 내가 보낼 금액 / 기타 비용 / 남은 부족액.
• 등기: 열람 시각 / 계약 당시와 달라진 항목 / 말소 등 추가 확인 사항.
• 지급: 수취인·계좌 대조 / 은행과 본인의 각 송금증 / 필요한 영수증.
• 인도: 퇴거·열쇠·수리 상태 / 검침 사진 / 미해결 항목과 합의 내용.
• 입주 후: 전입신고 처리 결과 / 확정일자 내역 / 반환보증 확인 일정.