HUG 전세보증금반환보증: 신청기한·한도 계산·준비서류

내 계약과 주택이 일반 반환보증 대상인지 보기

HUG 「상품개요」에서 보증신청인은 전세계약서상의 임차인입니다. 보증을 신청하려는 주택에 실제로 거주하면서 전입신고와 확정일자를 갖춰야 합니다. 계약기간은 1년 이상이고 공인중개사를 통해 체결·날인한 계약서가 기본입니다. 다만 기존 계약을 중개사를 통해 체결했다면 갱신 계약서는 중개사를 거치지 않은 경우도 가입 요건상 인정됩니다.

대상 주택은 단독·다가구·다중·연립·다세대·노인복지주택·주거용 오피스텔·아파트입니다. 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아니므로 실제로 사람이 살고 있다는 설명만 듣지 말고 계약할 부분의 용도와 서류를 확인하세요. 주거용 오피스텔은 계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표시가 필요하며, HUG가 안내하는 민간임대주택등기 확인 대상에는 표시 예외가 있습니다.

이 글의 표는 개인 임차인이 일반 반환보증을 준비하는 흐름입니다. 법인·외국인도 신청 가능한 경우가 있지만 추가 서류와 권리 이전 조건 등이 달라 HUG 원문의 해당 항목을 따로 확인해야 합니다. 같은 기관의 특례반환보증이나 전세금안심대출보증 요건을 섞어서 판단하지 마세요.

신규와 갱신의 신청기한을 구분해 적기

HUG 「상품개요」의 보증신청기한은 아래와 같습니다. 신규는 계약서 작성일 하나로 세지 않고 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 봅니다. 갱신은 갱신 계약기간을 기준으로 하므로 최초 입주일만 계속 사용하면 안 됩니다.

가상 예로 계약서상 잔금지급일이 2026년 9월 1일, 전입신고일이 9월 5일이면 신규 신청기한을 살필 출발일은 9월 5일입니다. 계약기간도 함께 적어 HUG 신청 화면이나 취급 창구에서 실제 접수 마감일을 확인하세요. 홀수 개월의 계약이나 날짜 변경이 있다면 기간의 절반을 임의로 반올림해 마감일을 정하지 않습니다.

서류를 모으기 시작한 날과 보증 신청을 접수한 날은 다릅니다. 계약 유형·시작일·종료일·잔금지급일·전입신고일·확인받은 신청 마감일을 한 줄로 기록하고, 전입세대확인서 방문 발급과 자료 보완 시간을 앞에 남기세요. 일반 기한이 임박했거나 지났다면 개별 예외 적용 여부를 HUG에 확인해야 하며, 이 표로 기한 연장을 약속할 수는 없습니다.

지역별 보증금 기준과 월세 환산액 계산하기

2026년 9월 7일 확인한 HUG 「상품개요」의 계약 보증금 요건은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하입니다. 월세가 있는 계약은 전세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세전환율)로 계산한 환산 보증금을 이 지역별 기준과 비교합니다. 전환율을 6.5%로 적용한다면 나눗셈에는 0.065를 넣습니다.

HUG의 2026년 6월 24일 「전월세전환율 변경 사전 안내」와 현재 상품개요는 2026년 7월 1일부터 신규 및 보증금액이 증가하는 갱신보증 신청에 6.5%를 적용한다고 안내합니다. 보증금액이 증가하지 않는 갱신보증은 종전 보증의 전환율을 적용하므로 현재 숫자를 일괄 대입하지 마세요.

가상 예로 실제 보증금 1억원과 월세 65만원, 적용 전환율 6.5%를 넣으면 월세 환산액은 65만원 × 12 ÷ 0.065 = 1억2천만원이고, 환산 보증금은 2억2천만원입니다. 이 값은 지역별 보증금 요건을 확인하는 값입니다. 월세 환산액을 더한 2억2천만원이 실제로 맡긴 보증금이나 자동으로 가입되는 보증금액이라는 뜻은 아닙니다.

호가 대신 HUG가 인정하는 주택가격부터 정하기

HUG 「상품개요」의 주택가격 산정기준은 보증승인일 현재의 가격정보를 정해진 순서로 적용합니다. 아래는 주택 유형별로 먼저 확인할 가격입니다. 매물 광고의 호가, 임대인이 말한 매매가, 조회 가능한 여러 가격 중 가장 큰 값을 마음대로 골라 계산하지 마세요. 1순위 가격이 없을 때 적용하는 후순위 기준은 원문의 해당 주택 유형에서 이어서 확인합니다.

가상 예로 연립·다세대의 적용 가능한 공동주택공시가격이 2억원이라면 1순위 산식의 주택가격은 2억원 × 140% = 2억8천만원입니다. 다음 단계의 주택가액은 다시 90%를 적용한 2억5천2백만원입니다. 공시가격, HUG 산정 주택가격, 담보인정비율을 적용한 주택가액을 같은 숫자로 취급하면 안 됩니다.

감정평가금액을 쓰려면 HUG에서 인정하는 평가인지 먼저 확인해야 합니다. 평가를 의뢰하기 전에 신청 창구에 인정 여부와 필요한 서류를 확인하세요. 갱신 전세계약의 보증금이 늘지 않은 경우에는 주택가격을 다시 반영한 한도 심사를 하지 않는다는 예외가 상품개요에 있지만, 신청기한과 다른 가입 조건까지 없어지는 것은 아닙니다.

90% 한도와 선순위채권 60% 조건을 따로 계산하기

HUG 「상품개요」에서 주택가액은 주택가격 × 담보인정비율 90%입니다. 보증한도는 이 주택가액에서 선순위채권 등을 뺀 금액이고, 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가액 이내여야 합니다. 여기에 등기부상 선순위채권이 주택가액의 60% 이내라는 별도 조건도 확인합니다. 60%의 기준은 주택가격 원액이 아니라 90%를 적용한 주택가액입니다.

아래는 다른 추가 채권이 없는 아파트의 신규 신청을 가정한 생활한칸의 가상 계산입니다. HUG 인정 주택가격이 3억원이라고 가정하면 주택가액은 2억7천만원, 선순위채권의 별도 기준은 1억6천2백만원입니다. 실제 등기의 선순위채권 반영액은 HUG에서 확인해야 하며 임대인이 설명한 대출 잔액으로 임의 변경하지 않습니다.

사례 C는 보증금과 선순위채권의 합계만 보면 2억7천만원 이내지만, 선순위채권 자체가 1억6천2백만원을 넘습니다. 이처럼 합계가 한도 안에 있다는 이유만으로 가입 가능이라고 결론내릴 수 없습니다. 표의 금액 조건을 모두 충족한 사례도 점유·신청기한·권리침해 등 나머지 심사를 거쳐야 합니다.

등기·점유 조건과 다가구의 추가 심사 확인하기

HUG 「상품개요」는 보증발급일 기준 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 소유권 권리침해가 없고, 주택의 건물과 토지·대지권이 모두 임대인 소유일 것을 안내합니다. 신청일 현재 전입세대확인서에 타 세대 전입내역이 없어야 한다는 조건에는 단독·다가구·다중주택 예외가 있습니다. 건축물대장의 위반건축물 기재가 없어야 한다는 항목에는 아파트 예외가 있으므로 모든 주택을 동일하게 판단하지 않습니다.

단독·다중·다가구는 앞의 아파트 계산 표로 끝내면 안 됩니다. 보증한도에는 신청인보다 우선하는 다른 세입자의 보증금 합계도 반영됩니다. 별도로 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 하며, 이때 후순위 임차인과 공실의 최우선변제금도 포함한다는 조건이 있습니다. 60% 등기채권 조건과 80% 추가 조건을 하나로 합쳐 대체하지 마세요.

예를 들어 HUG가 인정한 주택가액이 가상으로 4억5천만원이면 80%의 비교 기준은 3억6천만원입니다. 그러나 다른 세대·공실의 최우선변제금을 빠뜨린 합계로 이 숫자와 비교하면 결과가 달라질 수 있습니다. 타 전세계약체결내역 확인서의 가구수와 건축물대장 가구수도 같아야 하므로, 임대인·중개사의 자료 협조 여부를 신청 전에 확인하세요.

신규 공통서류에 주택·계약별 추가서류 붙이기

HUG 「이용절차 및 제출서류」는 신규와 갱신을 나누고 신청일 기준 최근 1개월 이내 발급분을 안내합니다. 등본·등기 등 새로 발급하는 증명서의 시점을 점검하되, 과거에 체결한 최초 계약서까지 새로 작성한다는 뜻으로 이해하면 안 됩니다. 아래는 주요 서류 묶음이며 신청 채널과 개별 심사에서 추가 자료를 요구할 수 있습니다.

신규 신청에는 신청서·개인정보동의서·확약서·채권양도계약서 및 위임장·금융기관 전세자금대출 및 담보제공 확인서 등 공사 양식도 있습니다. 채권양도계약서는 공사나 은행의 날인이 필요하다는 안내가 있으므로 혼자 작성한 서류만으로 준비가 끝났다고 보지 말고 해당 창구의 안내를 따르세요.

갱신보증에는 보증조건변경 신청서가 사용됩니다. 묵시적으로 갱신돼 별도 계약서를 쓰지 않은 경우에는 전세계약갱신의향서를 제출하고, 계약서 제출 시 최초 계약서도 포함합니다. 보증금 증가나 대항력 상실 여부 등에 따라 다시 필요한 서류가 달라지므로 신규 목록을 그대로 복사하지 말고 원문의 「제출서류 (갱신 신청)」에서 본인 상황을 확인하세요.

신청 기록과 발급된 보증서를 마지막에 대조하기

HUG 「이용절차 및 제출서류」의 흐름은 상담·신청, 심사, 보증서 발급으로 이어집니다. 신청 가능 진단이나 접수 완료 화면을 보증서 발급과 같은 상태로 이해하면 안 됩니다. 신청일과 접수번호, 보완 요청 내용·제출일을 기록하고 계약이나 등기 상태가 달라졌다면 신청 창구에 알려 추가 확인을 받으세요.

발급 후에는 보증서의 임차인·대상 주택·보증금액·보증기간을 계약서와 대조하고 보증서와 약관을 보관하세요. 계약 보증금과 보증서 금액이 다르다면 어떤 범위로 가입됐는지 확인해야 합니다. 이 글의 가상 계산에서 금액 조건을 충족했더라도 실제 보증서가 발급되기 전까지 가입이 완료됐다고 기록하지 않습니다.