전세 등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 확인 순서

표제부에서 계약할 집부터 맞추기

등기 첫 부분인 표제부에서는 소재지, 건물 명칭, 동·호수와 건물 구조 같은 부동산의 표시를 확인합니다. 계약서에 적힌 주소와 같은 건물인지 먼저 맞아야 뒤의 소유권과 담보권 확인도 의미가 있습니다. 집합건물은 건물과 대지권 표시가 나뉠 수 있으므로 주소 한 줄만 보고 넘기지 마세요.

현장에서 부르는 이름과 등기상 명칭이 다를 수 있습니다. 중개대상물 확인·설명서, 건축물대장, 임대차계약서와 등기사항증명서의 주소 및 호수를 나란히 놓고 비교하면 다른 호실을 잘못 확인하는 일을 줄일 수 있습니다.

갑구에서 소유자와 권리침해 확인하기

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 가장 최근 소유권 등기의 소유자 이름과 계약서의 임대인, 신분증의 이름을 대조하세요. 공동소유라면 소유자 전원이 계약에 참여하는지, 대리인이 나온다면 위임 범위와 인감 관련 서류가 실제 계약을 맡길 수 있는 내용인지 확인해야 합니다.

압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 같은 기록이 있으면 소유권이나 처분에 제한이 생겼을 가능성이 있습니다. 기록의 뜻을 임의로 추정해 잔금을 보내지 말고 계약을 멈춘 뒤 등기소, 보증기관 또는 법률 전문가에게 현재 효력과 말소 여부를 확인하세요.

을구에서 근저당권과 선순위 권리 적기

을구에는 소유권 이외의 권리가 기록됩니다. 근저당권, 전세권, 지상권 등이 있는지 보고 권리자, 접수일자, 채권최고액을 적으세요. 특히 근저당권의 채권최고액은 현재 남은 대출액과 같은 숫자라고 단정할 수 없으므로 등기에 표시된 금액을 임의로 줄여 계산하면 안 됩니다.

HUG 반환보증 심사는 보증금보다 먼저 변제되는 선순위채권 등을 반영합니다. 단독·다중·다가구주택은 등기에 드러난 담보권 외에도 먼저 들어온 다른 임차인의 보증금이 선순위가 될 수 있어 임대인 또는 공인중개사의 확인서와 보증기관의 제출서류 기준을 함께 확인해야 합니다.

• 근저당권의 접수번호와 접수일자를 기록합니다.
• 채권최고액과 근저당권자를 그대로 적습니다.
• 말소 표시가 실제로 접수됐는지 확인합니다.
• 다가구는 다른 임차인의 보증금과 전입 순서를 별도로 확인합니다.

계약 직전과 잔금 직전에 두 번 보기

계약 전에 깨끗했던 등기라도 계약 후 잔금일까지 새로운 담보권이나 소유권 변동이 접수될 수 있습니다. 계약 당일 발급본은 계약 당시 상태를 남기는 자료로 보관하고, 잔금일에는 송금 버튼을 누르기 직전 새로 열람해 갑구와 을구가 그대로인지 비교하세요.

계약서에 잔금 다음 날까지 소유권 이전이나 근저당권 설정 등 새로운 권리를 만들지 않는다는 취지의 특약을 두는 방법도 검토할 수 있습니다. 특약 문구만으로 등기 변동을 자동으로 막는 것은 아니므로 실제 등기 재확인을 생략해서는 안 됩니다.

확인한 숫자와 서류를 한곳에 남기기

확인 결과는 기억에 맡기지 말고 발급일시, 소유자, 채권최고액, 말소 예정 권리, 확인한 사람을 계약 메모에 남기세요. 발급한 등기사항증명서와 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 송금증은 같은 폴더에 보관하면 나중에 숫자가 달라졌을 때 비교하기 쉽습니다.

등기만으로 주택가격, 위반건축물 여부, 임대인의 세금 체납, 다른 임차인의 선순위 보증금을 모두 알 수 있는 것은 아닙니다. 안심전세 앱, 건축물대장, 세금 관련 확인자료와 반환보증 사전 확인을 함께 진행해야 합니다.