전세 등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 확인 순서

표제부와 네 가지 서류로 같은 집인지 맞추기

법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 「등기부의 확인 등」은 계약 전 등기에서 부동산 표시와 권리관계를 확인하도록 안내합니다. 집합건물은 건물 전체의 표시와 계약할 전유부분의 동·호수를 구분하세요. 단독·다가구처럼 호실별 구분등기가 없는 집은 아파트와 같은 방식으로 호실 등기를 찾을 수 없으므로 건물·토지 등기와 실제 임차 부분을 함께 대조해야 합니다.

아래 표에 적을 자료는 계약 상대방이 보내 준 등기 사본만으로 끝내지 말고 인터넷등기소에서 확인한 최신 등기, 계약서, 건축물대장, 중개대상물 확인·설명서를 함께 준비하세요. 도로명주소와 지번주소가 다르게 보인다는 이유만으로 다른 집이라고 단정하지 말고, 같은 대지와 건물에 대응하는 주소인지부터 확인합니다.

갑구에서 계약 권한과 권리침해 확인하기

갑구는 소유권에 관한 기록입니다. 현재 유효한 소유자 표시와 계약서의 임대인, 신분증을 대조하세요. 소유자 본인 외에도 적법한 임대 권한이 있는 사람이 계약할 수 있으므로 이름이 다르면 그 권한의 근거를 확인해야 합니다. 대리인이라면 위임장·인감증명서와 위임 범위, 공동소유라면 지분과 계약에 필요한 동의·대리 권한을 검토합니다.

압류·가압류·가처분·가등기·경매 관련 기록은 현재 유효한지, 무엇을 제한하는지부터 확인합니다. 「등기부의 확인 등」은 갑구와 을구의 기록을 나눠 설명하고, HUG 「상품개요」는 보증발급일에 소유권 권리침해가 없어야 한다고 안내합니다. 기록을 발견했다고 계약 효력이나 해제 가능성까지 스스로 단정하지 말고, 송금 일정 전에 중개사와 계약 당사자에게 해소 자료를 요청하고 필요한 법률 검토를 받으세요.

을구의 채권최고액을 대출 잔액과 구분하기

을구에서 근저당권·전세권 등 현재 유효한 권리의 순위번호, 접수일자·접수번호, 권리자와 금액을 적습니다. 같은 구의 등기는 순위번호, 서로 다른 구의 등기는 접수번호가 순위를 살피는 기준입니다. 다만 임차인의 권리와 다른 채권 전체의 배당 순서는 등기 숫자만으로 확정할 수 없습니다.

민법 제357조는 근저당권을 담보할 채무의 최고액을 정해 설정할 수 있고, 채무 확정 전 채무의 소멸·이전이 근저당권에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 따라서 등기의 채권최고액과 은행의 현재 대출 잔액은 구분해야 합니다. 임대인이 대출을 일부 갚았다고 해도 등기 금액을 임의로 낮춰 보증한도를 계산하지 마세요.

HUG 「상품개요」와 「이용절차 및 제출서류」는 단독·다중·다가구주택에서 다른 임차인의 선순위 보증금도 확인합니다. 을구가 비어 있어도 다른 보증금까지 없다는 뜻은 아닙니다. 임대인·중개사에게 타 전세계약체결내역 확인서 등 필요한 자료를 요청하고, 보증 신청에는 어떤 금액을 반영할지 HUG에 확인하세요.

• 말소되지 않은 권리마다 순위번호·접수일자·접수번호를 적습니다.
• 채권최고액과 권리자 이름을 등기대로 기록합니다.
• 잔금으로 없앨 권리는 말소 대상의 순위번호까지 특정합니다.
• 다가구 등은 등기에 없는 다른 임차인의 보증금 자료도 확인합니다.

가상 사례 1: 계약서는 401호, 받은 등기는 402호

다음은 같은 집합건물 안의 호실을 잘못 대조한 상황을 설명하기 위한 가상 사례입니다. 주소·호수는 임의 설정이며 표는 실제 발급 문서를 재현한 것이 아닙니다. 현장에서 본 집이 A동 401호인데 전달받은 등기만 A동 402호라면, 그 등기에 담보권이 없다는 사실은 401호의 권리 상태를 설명하지 못합니다.

먼저 계약할 실제 호실을 건축물대장 전유부와 현장에서 다시 맞추고, 그 전유부분의 등기를 직접 확인하세요. 단순히 계약서 숫자를 402호로 고치는 방식으로 해결하지 않습니다. 계약 대상이 확인되면 계약서와 확인·설명서의 표시도 맞춰야 합니다. 이미 계약했다면 불일치 자료를 보관하고 당사자에게 정정과 이행 방법을 확인하되, 계약 해제 여부는 별도로 검토합니다.

가상 사례 2: 계약 후 새 근저당권이 보인다면

이 사례의 날짜·금액·은행명은 모두 가상입니다. 9월 1일 계약 때 보관한 등기에는 유효한 근저당권이 없었는데 9월 7일 잔금 직전 새 등기에 채권최고액 8천만원의 근저당권이 나타났다고 가정합니다. 전에 확인한 자료로 판단을 계속하면 새 권리를 계산에서 빠뜨리게 됩니다.

새 권리의 접수일자·번호·권리자·채권최고액을 이전 등기와 나란히 기록하고 계약 당사자에게 경위를 확인하세요. 말소할 권리인지 그대로 남길 권리인지에 따라 상환·말소 서류와 보증한도 재확인이 달라집니다. 잔금 기한과 계약상 의무가 있으므로 일방적으로 지급을 미루거나 계약이 해제됐다고 단정하지 말고, 송금 전에 당사자·취급 은행·필요한 법률 전문가와 이행 순서를 정리합니다.

가상 사례 3: 상환과 말소 완료는 다른 확인입니다

이 사례도 실제 거래가 아닌 가상 설정입니다. 등기에 채권최고액 1억2천만원이 있고 임대인이 잔금으로 대출을 갚아 말소하겠다고 설명한 상황을 가정합니다. 말소 약속, 대출 상환 자료, 말소 신청 접수, 등기에 반영된 말소는 확인하는 사실이 서로 다릅니다. 상환액은 은행의 실제 상환 안내로 확인해야 하며 채권최고액 전부를 갚는다고 임의로 정하지 않습니다. 부동산등기법 제6조는 접수와 등기 완료를 구분하고, 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력이 발생한다고 정합니다.

동시에 잔금 지급과 상환·말소를 진행해야 한다면 처리 전에 임대인, 대출 은행, 등기 업무 담당자와 금액·수취 계좌·서류 전달·신청 담당자·완료 확인 방법을 정리하세요. 말소 지연이나 서류 누락 때의 처리도 계약 당사자와 협의할 항목입니다. 접수증을 받았더라도 새 등기에서 해당 순위번호의 권리가 말소됐는지 다시 확인하는 단계가 남습니다.

계약 때의 등기와 잔금 직전 등기를 비교하기

찾기쉬운 생활법령정보 「등기부의 확인 등」은 계약 전 확인과 잔금 지급 전 재확인을 안내합니다. 계약 때 본 등기는 당시 상태를 남기는 자료이고, 잔금 직전 새 등기는 그사이 소유자와 권리가 달라졌는지 비교하는 자료입니다. 발급일시만 바뀌었는지 보지 말고 갑구·을구의 현재 유효한 항목을 직접 대조하세요.

계약서에 새로운 담보권을 설정하지 않도록 하는 약정이나 기존 권리의 말소 조건을 검토할 수 있지만, 약정만으로 등기 신청 자체가 차단되지는 않습니다. 약정의 구체적인 시점·대상·불이행 때 처리와 잔금 이행 순서는 계약 당사자 사이에서 확인해야 합니다. 잔금 후 말소 처리나 소유권 변동이 예정돼 있다면 그 처리 결과를 확인할 일정도 기록하세요.

등기에 없는 정보까지 연결해 확인 마치기

등기는 계약할 집과 등기된 권리를 확인하는 자료입니다. 건물의 실제 용도, 주택가격, 임대인의 세금 체납, 다른 임차인의 보증금까지 모두 보여 주지는 않습니다. 아래 항목은 등기를 읽은 뒤 추가 자료로 이어갈 점검 목록이며, 자료 한 장을 받았다고 계약 안전성이 확정되는 것은 아닙니다.

계약 메모에는 발급일시, 소유자, 유효한 권리의 순위번호·금액, 약속한 처리, 담당자에게 확인한 내용과 남은 행동을 구분해 적으세요. 등기·계약서·확인·설명서·은행 증빙을 같은 폴더에 보관하면 변동을 비교하기 쉽습니다. 실제 계약 자료에는 개인정보가 있으므로 공개 게시판이나 상담 질문에 전체 원본을 올리지 말고 필요한 부분을 가려 전달합니다.