주택 양도소득세 계산: 일반세율 사례와 비과세 확인
8년 보유한 주택의 양도차익 3억6천만원 가상 사례로 일반 장기보유공제 16%와 양도세를 계산합니다. 비과세·중과·연간 합산 확인 자료와 도구 제외 조건을 구분합니다.
먼저 답하면
양도세 계산은 비과세 또는 일반세율 적용 조건을 확인한 뒤 시작합니다. 아래 단독명의·해당 연도 한 건의 가상 사례에서 차익 3억6천만원, 만 8년 보유의 일반 장기보유공제 16%, 기본공제 250만원을 적용하면 과세표준은 299,900,000원이고 양도소득세·지방소득세는 103,424,200원입니다. 조건 미확인은 세금 0원을 뜻하지 않습니다.
핵심만 확인하기
- 일반 장기보유특별공제는 만 3년부터 6%, 만 8년 16%, 만 15년 이상 30%입니다.
- 1세대 1주택 비과세는 주택 수·보유·거주 등 요건을 확인한 경우에만 선택합니다.
- 비과세 요건을 확인한 고가주택은 양도가액 12억원 초과 비율에 해당하는 차익을 계산합니다.
- 같은 해 다른 양도가 있으면 손익과 기본공제 합산을 따로 검토해야 하므로 도구는 세액을 표시하지 않습니다.
비과세인지 모르면 먼저 계산 조건을 확인합니다
연결 도구는 단독명의로 매수한 국내 일반 주택을 2년 이상 보유한 뒤 같은 해 한 건만 양도하는 경우를 지원합니다. 첫 선택값은 미확인입니다. 비과세 요건을 전부 확인했거나, 비과세 미적용이면서 일반세율 대상임을 확인해야 금액이 표시됩니다. 양도가액이 12억원 이하라는 사실만으로 비과세를 선택하면 안 됩니다.
세대원이 가진 다른 주택과 권리, 취득 당시 규제지역 여부, 보유·거주기간과 특례의 날짜를 함께 확인하세요. 중과 여부, 상속·증여 취득, 공동명의, 입주권·분양권과 연간 합산을 이 도구가 대신 판정하지 않습니다. 해당하면 별도 검토 대상을 선택하고 자료를 정리합니다.
가격·비용·날짜를 증빙에서 가져옵니다
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 인정 필요경비를 뺀 금액입니다. 취득 당시 실제 계약가액이 없거나 공사비 인정 여부가 불분명하면 임의의 금액을 확정값으로 넣지 마세요. 공사명 대신 세부 작업내용과 지급 증빙을 함께 확인해야 자본적 지출 여부를 검토할 수 있습니다.
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| 입력·확인 항목 | 준비할 자료 | 별도 검토가 필요한 경우 |
|---|---|---|
| 양도·취득가액 | 매매계약서, 잔금 이체내역 | 계약가액 불명, 상속·증여 취득 |
| 취득·양도 비용 | 취득세 납부자료, 법무·중개보수 영수증 | 중복 비용, 다른 자산 비용이 섞임 |
| 자본적 지출 | 공사 계약·세부 견적·세금계산서·이체내역 | 단순 수선과 가치 증가 공사가 혼재 |
| 보유·거주기간 | 취득·양도일, 주민등록 변동 자료 | 명의·지분 변경, 거주기간의 경계 |
| 비과세·일반세율 | 세대별 주택·권리 목록, 취득 당시 지역 자료 | 일시적 2주택, 중과·특례를 확인하지 못함 |
| 연간 신고 현황 | 같은 해 다른 양도·예정신고 내역 | 손익 합산이나 기본공제 중복 가능 |
일반공제와 1주택 특례공제를 구분합니다
소득세법 제95조와 국세청 계산표의 일반공제는 만 3년 보유 6%에서 시작해 1년마다 2%포인트 늘고 만 15년 이상 30%가 상한입니다. 만 8년이면 16%이며 8년 11개월을 9년으로 올림하지 않습니다. 계산기는 입력 기간의 소수점 아래를 버려 만으로 채운 연수를 사용합니다.
비과세 요건을 확인한 고가주택의 과세대상 차익은 전체 차익에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱합니다. 만 3년 보유와 만 2년 거주를 채운 경우 보유·거주 각각 연 4%, 각각 최대 40%의 특례공제를 반영합니다. 거주 2년 미만이면 해당 특례공제를 주지 않고 일반공제를 적용하며, 비과세 자체의 거주요건 충족 여부는 별도로 확인해야 합니다.
가상 사례: 10억원에 팔고 일반세율로 계산하는 경우
양도가액 10억원, 취득가액 6억원, 취득 관련 비용 2,500만원, 인정 자본적 지출 1,000만원, 양도비용 500만원을 가정합니다. 만 8년 보유·거주 0년이고 비과세 미적용 일반세율 대상임을 별도로 확인한 단독명의 매매입니다. 해당 연도 다른 양도와 별도 감면이 없고 기본공제 250만원을 전액 쓸 수 있다는 설명용 가정입니다.
도구에서 일반세율 대상 확인을 선택하고 위 금액과 기간을 입력합니다. 아래 계산의 필요경비 4,000만원은 모두 인정된다는 가정이며 실제 비용 인정 판단이나 일반세율 해당 여부를 이 숫자로 역산할 수는 없습니다.
표가 화면보다 넓으면 좌우로 움직여 확인하세요.
| 단계 | 계산식 | 금액 |
|---|---|---|
| 인정 필요경비 | 25,000,000 + 10,000,000 + 5,000,000 | 40,000,000 |
| 양도차익 | 1,000,000,000 − 600,000,000 − 40,000,000 | 360,000,000 |
| 일반 장기보유공제 | 360,000,000 × 16% | 57,600,000 |
| 양도소득금액 | 360,000,000 − 57,600,000 | 302,400,000 |
| 과세표준 | 302,400,000 − 2,500,000 | 299,900,000 |
| 양도소득세 | 299,900,000 × 38% − 19,940,000 | 94,022,000 |
| 지방소득세 | 94,022,000 × 10% | 9,402,200 |
| 두 세금 합계 | 94,022,000 + 9,402,200 | 103,424,200 |
0원과 확인 필요를 구분하고 신고자료를 완성합니다
확인 필요는 세금을 계산할 조건이 부족하거나 지원 범위를 벗어났다는 뜻입니다. 확인된 비과세 사례에서 나온 0원과 구분하세요. 반대로 같은 해 다른 양도손익이 있다면 거래마다 기본공제 250만원을 반복해서 빼지 말고 전체 신고내역을 기준으로 계산해야 합니다.
계약 전에는 인정 비용의 근거와 보유·거주 날짜를 확정하고, 양도 후에는 홈택스에서 해당 거래의 예정·확정신고 및 지방소득세 일정을 확인하세요. 다음 집에 쓸 자금은 매각대금에서 대출상환, 중개보수, 세금과 이사비 등을 뺀 금액으로 잡습니다. 이 글의 세액을 미확인 주택의 계약 예산에 그대로 쓰지 마세요.
하나씩 확인하고 보관하세요
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자주 묻는 질문
양도가액 12억원 이하인데 왜 바로 0원이 나오지 않나요?
주택 수와 보유·거주 등 비과세 요건을 확인하기 전이기 때문입니다. 조건이 미확인인 상태를 세금이 없다는 의미로 표시하지 않습니다.
8년 보유 일반공제는 24% 아닌가요?
현행 일반공제표에서 만 8년 이상 9년 미만은 16%입니다. 만 3년부터 연 2% 기준으로 증가해 만 15년 이상 30%가 상한이며 1주택 특례공제와 구분합니다.
같은 해 두 채를 팔 때 각각 계산해 더해도 되나요?
연간 손익 합산과 기본공제 사용 여부에 따라 달라져 각 결과의 단순 합계를 신고세액으로 쓸 수 없습니다. 이 도구는 다른 양도가 있다고 선택하면 금액 계산을 멈춥니다.
확인한 공식 출처
- 양도소득세 세액계산 흐름과 기본공제국세청, 2026-09-07 확인
- 소득세법 제95조: 장기보유특별공제국가법령정보센터, 2026-09-07 확인
- 양도소득세 기본세율 적용표국세청, 2026-09-07 확인
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