2026 청약 가점 계산법: 84점·무주택기간·1순위 조건

청약 가점 84점과 1순위 자격을 먼저 구분하기

청약 가점과 1순위는 같은 뜻이 아닙니다. 민영주택 일반공급에 신청하려면 먼저 주택청약종합저축 가입기간과 예치기준금액 등 1순위 조건을 확인합니다. 같은 지역과 같은 순위에서 경쟁이 생기면 입주자모집공고에 정해진 가점제 물량에 대해 84점 가점이 높은 순으로 입주자를 선정합니다.

84점은 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장 가입기간 17점을 합한 값입니다. 점수가 높아도 통장 예치금이 부족하거나 규제지역 세대주 요건을 충족하지 못하면 해당 단지의 1순위로 신청할 수 없습니다. 반대로 1순위 조건을 충족해도 가점이 해당 단지의 경쟁 점수보다 낮으면 가점제 당첨 가능성은 낮을 수 있습니다.

국민주택 일반공급에는 이 84점 계산을 사용하지 않습니다. 국민주택은 무주택세대구성원 여부와 통장 가입기간, 인정 납입횟수로 1순위를 확인한 뒤 전용면적과 공급유형에 따라 무주택기간, 납입횟수와 저축총액 등 법정 순차를 적용합니다. 청약하려는 주택이 민영인지 국민인지 공고문에서 먼저 확인해야 계산 기준을 잘못 선택하지 않습니다.

무주택기간 32점의 시작일과 처분일 계산하기

무주택기간은 1년 미만 2점에서 시작하고 1년이 늘 때마다 2점씩 올라갑니다. 1년 이상 2년 미만은 4점, 5년 이상 6년 미만은 12점, 10년 이상 11년 미만은 22점이며 15년 이상은 최고 32점입니다. 다만 30세 미만 미혼자는 무주택기간 가점이 0점입니다.

주택을 소유한 적이 없는 신청자는 만 30세가 되는 날부터 무주택기간을 계산합니다. 만 30세 전에 혼인했다면 가족관계증명서에 등재된 최초 혼인신고일부터 계산합니다. 이혼 후 재혼했더라도 주택소유로 기간이 다시 시작된 사정이 없다면 최초 혼인일을 살펴야 하므로 현재 혼인일만 입력하면 기간을 짧게 계산할 수 있습니다.

신청자나 배우자가 주택을 소유했다가 처분했다면 만 30세 또는 최초 혼인일보다 최근인 무주택 전환일에서 다시 계산합니다. 두 번 이상 소유했다면 가장 최근 무주택자가 된 날을 씁니다. 공고일 현재 신청자의 세대원과 분리된 배우자 세대까지 주택을 소유하지 않아야 하며, 소형·저가주택 등 주택소유 예외는 공고문과 주택공급에 관한 규칙 제53조를 따로 확인해야 합니다.

• 30세 이후 미혼·기혼: 만 30세가 되는 날과 최근 처분일 중 늦은 날
• 30세 전 혼인: 최초 혼인신고일과 최근 처분일 중 늦은 날
• 현재 세대원이 주택 소유: 무주택기간 점수보다 가점제 적용 대상 여부부터 확인
• 과거 소유 이력이 여러 번: 가장 최근 무주택자가 된 날부터 다시 계산

부양가족 35점에서 배우자·부모·자녀 세는 법

부양가족 점수는 0명이어도 5점이고 1명 10점, 2명 15점, 3명 20점, 4명 25점, 5명 30점, 6명 이상 35점입니다. 신청자 본인은 부양가족 수에 포함하지 않습니다. 배우자는 신청자와 주민등록표가 분리돼 있어도 부양가족 1명으로 보지만 공고일 현재 법률상 배우자인지 확인해야 합니다.

부모와 조부모 등 신청자 또는 배우자의 직계존속은 신청자가 공고일 현재 세대주이고 최근 3년 이상 계속 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 등재된 경우에 셉니다. 직계존속의 배우자도 주택소유 여부를 확인해야 하며, 등본 합가일이 3년에 하루라도 모자라면 해당 공고의 부양가족으로 입력하지 않는 편이 안전합니다.

자녀는 미혼인 직계비속을 기준으로 합니다. 30세 미만 미혼 자녀는 공고일 현재 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 등재됐는지 확인하고, 30세 이상 미혼 자녀는 최근 1년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 합니다. 손자녀는 같은 등본에 있다는 이유만으로 포함되지 않으며 그 부모가 모두 사망한 경우 등 별표 1의 조건을 확인해야 합니다.

신청자·배우자 청약통장 가입기간 17점 계산하기

신청자 통장 가입기간은 6개월 미만 1점, 6개월 이상 1년 미만 2점, 1년 이상 2년 미만 3점입니다. 그 뒤에는 1년마다 1점씩 올라가 10년 이상 11년 미만 12점, 15년 이상이면 최고 17점입니다. 금액이나 납입횟수가 아니라 공고일 현재 인정 가입기간을 점수로 바꾸는 항목입니다.

공고일 현재 배우자가 주택청약종합저축을 유지하고 있다면 배우자 인정 가입기간의 50%에 해당하는 기간을 같은 표로 점수화해 최대 3점까지 더할 수 있습니다. 예를 들어 배우자 가입기간이 1년이면 절반인 6개월에 해당하는 2점, 2년이면 절반인 1년에 해당하는 3점입니다. 신청자 점수가 이미 17점이라면 배우자 점수를 더해도 합계는 17점입니다.

미성년자로 가입한 기간은 별도 상한이 있습니다. 가점제 가입기간을 계산할 때 2023년 12월 31일 이전의 미성년 기간은 최대 2년, 2024년 1월 1일 이후 미성년 기간과 합한 인정기간은 최대 5년입니다. 계산기에는 신청자와 배우자의 생년월일을 함께 넣어 이 상한을 반영하고, 최종 기간은 청약홈에서 가입내역 또는 순위확인서를 발급해 대조하세요.

• 신청자 가입기간 점수: 최대 17점
• 배우자 인정 가입기간의 50% 점수: 최대 3점
• 신청자와 배우자 합산 가입기간 점수: 최대 17점
• 배우자 통장 합산은 일반공급 가점 계산용이며 특별공급에는 적용하지 않음

민영·국민주택 1순위 기간과 예치금·납입횟수 확인하기

민영주택 일반지역 1순위는 수도권에서 통장 가입 1년과 별표 2 예치금, 수도권 밖에서 가입 6개월과 예치금이 기본입니다. 시·도지사는 필요한 경우 수도권은 24개월, 수도권 밖은 12개월까지 가입기간을 연장해 공고할 수 있습니다. 투기과열지구 또는 청약과열지역은 가입 2년, 예치금, 세대주, 세대의 과거 5년 내 다른 주택 당첨 이력 없음과 2주택 미만 조건을 함께 확인합니다.

민영주택 예치금은 신청자의 공고일 현재 주민등록상 거주지역과 신청 면적으로 정합니다. 전용 85㎡ 이하 기준 서울·부산 300만원, 그 밖의 광역시 250만원, 특별시·광역시 외 지역 200만원입니다. 모든 면적에 신청하려면 각각 1,500만원, 1,000만원, 500만원이 필요합니다. 분양 단지가 서울이라고 해서 신청자 거주지역을 서울로 선택하면 안 됩니다.

국민주택은 수도권 가입 1년과 인정 납입 12회, 수도권 밖 가입 6개월과 인정 납입 6회가 기본입니다. 시·도지사 연장 시 각각 24개월·24회, 12개월·12회까지 늘어날 수 있습니다. 규제지역은 2년·24회에 더해 세대주, 무주택세대구성원과 세대의 과거 5년 내 다른 주택 당첨 이력 없음 조건을 확인합니다. 같은 1순위 안에서 경쟁하면 납입횟수와 저축총액이 중요하므로 1순위 충족만으로 끝내지 않습니다.

계산 후 청약홈에서 자격과 서류를 확인하는 순서

먼저 청약홈의 청약통장 가입내역에서 최초 가입일, 현재 예치금과 인정 납입횟수를 확인합니다. 배우자 통장 점수를 더한다면 배우자의 청약통장 가입확인용 순위확인서를 준비합니다. 계산기 날짜와 청약홈 표시가 다르면 은행 앱의 단순 거래기간보다 청약업무수행기관의 인정정보를 우선해 확인하세요.

다음으로 주민등록표등본과 초본, 가족관계증명서로 배우자, 부모와 자녀의 관계와 전입일을 확인합니다. 청약홈 주택소유확인과 청약제한사항확인에서 신청자와 세대원의 주택소유, 과거 당첨과 재당첨 제한을 살펴봅니다. 분리된 배우자가 있다면 배우자 세대의 정보도 빠뜨리지 않아야 합니다.

마지막으로 입주자모집공고의 신청자격, 지역 우선공급 거주기간, 가점제·추첨제 비율, 자산·소득 조건과 제출서류를 체크합니다. 공고문은 단지별 최종 기준이므로 계산 결과와 다르면 공고문을 따릅니다. 판단이 어려운 주택소유 예외나 가족관계는 청약홈 상담과 사업주체에 사실관계를 제시해 확인하고 답변 근거를 보관하는 편이 좋습니다.

• 청약홈에서 신청자 통장 가입일·예치금·인정 납입횟수 확인
• 배우자 통장 합산 시 가입확인용 순위확인서 준비
• 등본·초본·가족관계증명서로 부양가족과 등재기간 확인
• 세대원과 분리 배우자의 주택소유·과거 당첨·재당첨 제한 확인
• 공고문의 지역 우선공급, 가점제 비율과 추가 제출서류 확인