2026 부동산 복비 계산법: 매매·전세·월세 중개보수 상한

매매·전세·월세 거래금액부터 다르게 계산하기

매매는 계약서의 매매금액을, 전세는 전세보증금을 중개보수 계산용 거래금액으로 봅니다. 교환계약은 교환 대상 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 적용합니다. 같은 부동산에 대해 같은 당사자 사이에서 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 같은 기회에 이뤄지면 매매계약의 거래금액만 적용합니다.

보증금 외에 월 차임이 있는 월세는 보증금에 월 차임의 100배를 더합니다. 예를 들어 보증금 3천만원에 월세 100만원이면 3천만원에 1억원을 더한 1억3천만원이 거래금액입니다. 이 금액은 5천만원 이상이므로 100배 계산을 그대로 사용합니다.

보증금 500만원에 월세 40만원이면 먼저 500만원과 월세 100배인 4천만원을 더해 4천500만원을 구합니다. 이 값이 5천만원 미만이므로 최종 거래금액은 500만원에 월세 70배인 2천800만원을 더한 3천300만원입니다. 처음부터 70배를 선택하는 것이 아니라 100배 합계가 5천만원 미만인지 먼저 판정해야 합니다.

주택 매매 복비 상한요율과 한도액 확인하기

아래 표는 서울시 공식 요율표로 재확인한 주택 매매·교환 상한입니다. 중개사무소 소재지 시도 조례와 게시표를 확인한 뒤 내 거래금액이 속하는 한 구간을 적용하세요. 금액을 구간별로 쪼개서 더하는 방식이 아닙니다.

정액 한도액이 있는 구간은 거래금액에 요율을 곱한 값과 한도액 중 작은 금액이 상한입니다. 가상 예로 4천만원의 0.6%는 24만원이므로 상한은 24만원입니다. 4천900만원의 0.6%는 29만4천원이지만 한도액 때문에 상한은 25만원입니다.

표의 정액 한도 없음은 보수가 무제한이라는 뜻이 아닙니다. 거래금액에 해당 요율을 곱한 상한은 그대로 적용됩니다. 가상 6억원 주택 매매의 보수 상한과 부가세 별도 합계는 아래 계산 사례에서 확인할 수 있습니다.

전세·월세 복비 상한요율과 한도액 확인하기

주택 전세는 전세보증금, 주택 월세는 앞에서 계산한 환산거래금액으로 아래 구간을 찾습니다. 서울시 공식 요율표로 재확인한 임대차 상한이며, 실제 적용 전 중개사무소 소재지 시도 조례와 게시표도 확인하세요. 정액 한도액이 있는 구간은 요율로 계산한 값과 한도액 중 작은 값을 적용합니다.

정확히 경계금액에 해당하면 그 금액 이상인 구간을 적용합니다. 가상 전세보증금 6억원은 6억원 이상 12억원 미만 구간에 들어가 상한요율이 0.4%, 보수 상한이 240만원입니다. 5천만원·1억원·6억원·12억원·15억원 부근에서는 금액을 반올림해 입력하지 마세요.

매매·전세·월세 복비와 부가세를 나눠 계산한 가상 사례

다음은 계산 방법을 확인하기 위한 가상 계약입니다. 모두 주택이며, 위 표의 상한액으로 보수를 정하고 일반과세자의 부가세 10%를 별도로 지급한다고 가정했습니다. 실제 중개사무소 견적이나 권장 협의액이 아닙니다.

월세는 100배를 더한 금액으로 먼저 5천만원 미만인지 판단합니다. 마지막 사례의 4천500만원은 이 조건에 해당하므로 70배로 다시 계산한 3천300만원을 사용합니다. 이 금액의 0.5%인 16만5천원은 정액 한도 20만원보다 작아 그대로 적용합니다.

표의 합계는 한쪽 의뢰인의 중개보수와 가정한 부가세만 더한 값입니다. 실제 보수를 더 낮게 협의했다면 그 협의액을 기준으로 부가세를 확인하세요. 이미 부가세를 포함한 견적에는 10%를 다시 더하지 않습니다.

오피스텔·상가·토지는 어떤 요율을 쓰는지 구분하기

오피스텔이라고 해서 모두 같은 요율을 쓰는 것은 아닙니다. 건축법 시행령상 오피스텔 가운데 전용면적이 85㎡ 이하이고 상하수도 시설이 갖춰진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실과 목욕시설을 모두 갖춘 경우에만 별표 2의 상한요율을 적용합니다. 이 요건을 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 등 0.4%가 상한입니다.

위 요건을 충족하지 않는 오피스텔과 상가, 토지 등 그 밖의 중개대상물은 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의합니다. 개업공인중개사는 실제 적용하려는 상한요율을 중개사무소의 중개보수·실비 요율 및 한도액표에 명시해야 하므로 계약 전에 게시표를 확인할 수 있습니다.

건축물에서 주택 면적이 전체의 절반 이상이면 주택 중개보수 기준을 적용하고 절반 미만이면 주택 외 중개대상물 기준을 적용합니다. 겸용주택이나 상가주택은 광고 문구만 보고 선택하지 말고 건축물대장과 실제 면적 구성을 중개사무소에 확인하세요.

상한요율과 협의액, 부가가치세를 분리하기

상한요율은 반드시 지불해야 하는 정가가 아닙니다. 주택 중개보수는 시도 조례가 정한 요율한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정합니다. 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시도의 조례 기준을 적용하므로 사무소에 게시된 요율표도 함께 확인해야 합니다.

협의할 때는 퍼센트만 말하지 말고 거래금액, 적용 요율, 공급가액, 부가가치세와 최종 합계를 숫자로 적는 편이 좋습니다. 중개보수는 계약 체결 전에 확인하고 중개대상물 확인·설명서의 중개보수 산출내역과 영수증 금액이 같은지 비교하세요.

국세청이 안내하는 일반과세자의 부가가치세율은 모든 업종 10%입니다. 다만 중개사무소가 일반과세자인지 간이과세자인지, 견적이 부가세를 포함하는지에 따라 실제 청구를 확인해야 합니다. 계산기에서 10%를 선택한 결과는 부가세를 별도로 더하는 가정이며, 0% 선택이 사업자의 세법상 의무나 면세 여부를 판단해 주는 것은 아닙니다.

• 계약 전에 적용 요율과 공급가액을 숫자로 확인하기
• 부가가치세 별도 여부와 사업자 과세유형 확인하기
• 중개대상물 확인·설명서의 산출내역 확인하기
• 계좌이체 내역과 현금영수증 또는 세금계산서 보관하기
• 실비가 추가되면 영수증과 청구 근거를 항목별로 받기

계약 전후에 복비 분쟁을 줄이는 확인 순서

매물을 보기 시작할 때 중개사무소에 부동산 유형과 적용 상한요율을 물어보고, 가격 협상이 끝나면 실제 거래금액으로 중개보수를 다시 계산하세요. 월세는 보증금과 월 차임을 분리해 넣고 100배 또는 70배 환산식이 어떻게 적용됐는지 산출내역을 확인합니다.

계약서 작성 전에는 내가 부담할 협의 요율과 부가가치세 포함 총액을 문자나 견적서로 남기세요. 계약 당일에는 중개대상물 확인·설명서의 중개보수 산출내역을 읽고 계약서 금액과 일치하는지 확인합니다. 지급할 때는 중개사무소 명의와 사업자등록 정보를 확인한 뒤 증빙을 보관하세요.

거래가 중간에 해제되면 해제 사유, 중개가 어느 단계까지 완성됐는지, 중개사의 고의나 과실이 있었는지에 따라 보수 문제가 달라질 수 있습니다. 계산 결과만으로 지급 의무를 단정하지 말고 계약서와 사실관계를 갖고 관할 등록관청이나 법률 전문가에게 확인해야 합니다.